东莞桥头镇春日电子厂三旧改造项目发展路探讨.ppt

第三部分 项目操作思路 由于项目商业部分是项目未来发展的难点，故我司在此重点探讨商业部分，将通过以下几个方面进一步判断和论证商业的发展。 商家需求验证 项目整体定位 操盘思考 发展商愿景 商圈人口 商圈消费水平 商业市场研究 消费者研究 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 根据商业地产发展规律，一般商业项目80%消费群来自项目3公里范围之内，故消费群主要选取项目三公里范围之内，同时对周边的消费群做一定的了解： 研究对象 研究范围 研究方式 主要消费群 3公里商圈 本地人群及在长安经商或工作的人群 消费者问卷+访谈 次要消费群 周边镇区 消费者问卷+访谈 偶得消费群 其他消费群 消费者问卷+访谈 具体调研地点待定 研究内容 主要目的 基本特征研究 主要对消费者年龄结构、文化层次、收入水平等做详细了解； 消费习惯研究 通过对消费者消费地点、消费频率、消费层次等研究，判断消费者对当地商业发展的看法； 消费结构研究 通过对消费者不同业态的需求状况结合商业市场现状判断不同业态在桥头镇未来的发展空间； 消费实力研究 通过对消费者消费实力的研究，为项目发展定位提供数据支持； 对本项目的看法 进一步了解消费者对项目定位的看法。 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 项目 数据 来源 商圈人口 主要/次要/边缘商圈人口 隆源市场调研及官方数据 长安人均消费额 官方数据/隆源市调数据 隆源数据主要来源消费者问卷 本项目吸引度 隆源市调数据 隆源数据主要来源消费者问卷 商业坪效 桥头镇代表性商家坪效及商业发展规律 隆塬市调判断 计算公式：面积体量判断=（商圈人口X人均消费额X项目吸引度）/商业坪效 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 市场及客户研究 案例研究 项目分析 商家研究 项目定位 下一步明确市场定位：项目定位是突破市场竞争，获得项目发展机会最重要的环节。 项目档次 定位 项目定位 项目主题 定位 项目业态 定位 客户群定位 通过对项目主题、档次、业态等各方面的系统性定位，才能最终实现项目差异化竞争。 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 市场需求 案例借鉴 宗地条件 业态定位 业态组合 业态布局 业态定位依据 验证依据 业态定位 业态支付能力分析 业态聚客能力分析 市场竞争程度分析 步骤 1 步骤 2 步骤 3 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 项目业态定位模型 对于商业项目定位，我司还将通过对商家需求访谈加以验证，确定本项目正确的商业定位： 从经营者角度看本项目发展 有针对性地测试商家需求情况 充分了解商家选址及对店面要求 前期接洽主力商家，测试项目的定位及拟定业态的可操作性是否正确 商家进驻意向研究 商家物业要求 项目发展要求 商家租金条件要求 验证定位是否合理？ 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 商家类型 代表商家 项目目标商家 餐饮类、服饰类、主力店、休闲娱乐、其他商家（根据项目定位具体判断） 桥头镇现有商家 有待进一步调研 商家研究对象的选取方面，结合本地现有的商家品牌及未来项目所定向的目标商家进行研究。主要是对不同层次、不同业态等多方位立体性的研究，综合考虑判断商家的看法及需求： 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 发展模式 模式一：只租不售 模式二：只售不租 模式三：租售结合 能给开发商带来持续稳定收益； 开发商资金压力较大，面临经营风险； 能够塑造开发商品牌形象。 开发商快速回收资金； 对主力商家的招商难度较大； 影响商家对项目的信心。 该模式能够平衡开发商资金压力和经营风险； 开发商损失部分长期稳定收益。 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 经济测算思路： 需明确的问题 评估内容 商业销售价格及售价系数 主力店/次主力店租金水平 本项目基准租金测算 本项目各楼层各业态租金参考 租金收益… 市场售价水平及销售速度 市场租金水平评估 项目的租金建议 通过市场分析，建议各楼层租金系数 项目经济测算是对项目可行的初步认证，也是开发商进行项目开发参考的主要依据。 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 在上述确定了项目定位之后后，我们将对需求体量进行经济测算，在满足项目愿景的前提下确定优选方案。 静态收益 分析 敏感性 分析 资金来源 分析 现金流分析 保守方案 适中方案 激进方案 动态收益 分析 市场调研 项目定位 租售模式 经济测算 操作模式 在确定的项目的体量、定位方向过程中，将采取全新的操作模式实现项目的价值。 市场调研 项目定位 策划/市调团队 建筑设计 景观设计