房地产企业成本理(课件).pptVIP

举例说明成本控制的意义 一句话,就是广泛收集来源，合理有效控制流失，为企业创造利润最大化 管理 管 职责、范围、应尽的责任 理 方法、措施、执行、落实、协调、解决 从房地产开发项目的成本结构中看利润的变化 简单描述 谢 谢！ * * 首先要解决组织系统的问题。这就是责任成本管理，可以简述为：在整个公司和组织里，谁来做出成本决策，谁来承担成本决策的责任。　 其次、责权要明晰有助于后面的过程管理。首先就是设计环节，设计的合理性对成本影响非常大，房地产行业有句话说的是“75％的成本在设计中决定”；然后像购买材料、施工和现场的管理等一系列行为，这需要公司定下一系列的原则和决策程序。保证业务关键点上做出决策的人要考虑成本，并且承担责任。这是成本管理的前提之一。　　再次是要确立目标成本。所谓的目标成本管理，就是要事先定下一个符合规划方案、品质要求、效益要求的成本目标。定下合理的目标成本后，具体执行和操作就要让现实的发生的成本尽量与期望值相符———如果出现差异，就要不断地根据现实情况来调整和尽量接近目标预测。　　最后、目标成本确立之后，管理者需要的就是能够系统、动态、全面地看到到全过程的成本，从而对成本过程进行监控。 * 对项目工程的全过程进行成本管理。对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内 。 审计部：对工程项目的全过程成本变化，进行成本测算、对比、分析。 工程部：重点控制施工图纸设计审核（包括结构类型、施工工艺）、工程进度、质量、设计变更、现场签证、施工方案、合同履约等等 市场拓展部： 供应商管理，建立健全合格供方档案，建立透明的询价、定价机制； 财务部： 财务分析、核算 、比对。 销售部：销售价格、营销策划 人力资源部：人员配备、岗位责任 组织架构、职能分工 责任体系前提 各分管部门对可控成本、变动成本出现成本异常偏差实行有效监控和预警，发现异常及时通报，制定具备可操作性的纠偏措施，严格执行，确保成本控制在目标成本范围内 。 动态成本控制过程 成本目标 招标合约 工程现场管理 材料、设备定价 监督检查 成本管理架构 在一个平台上，相互间的配合、协调至关重要。各自即为独立部门相互间必须建立良好的沟通、合作渠道。严禁各自为政的本位主义思想 实施要点 市场拓展部 审计部 审计部核算 工程部制定措施 单位工程责任成本考核报告 原因分析和纠偏措施 成本阶段性目标考核 《责任成本管理办法》 制定成本控制计划 执行 公布 工程管理部 市场拓展部询价定价 如何建立项目责任成本体系 “责任成本” 是在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解、执行和落实。 “责任成本体系”包含以下要素，即成本目标、责任范围、执行措施和责任部门。 成本目标：按照房地产开发项目土地购买、规划设计、工程施工、销售客服等全过程控制目标。具体体现投入支出、销售回收的控制额或量。 责任范围：按发生程序顺序划分责任部门，不能按顺序的按责任部门划分责任范围； 执行措施：为落实实现目标采取的方法、措施以及发生偏差时的纠偏措施。相关部门并能及时计算落实过程的实际情况，随时反馈意见。在就是各责任部门管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨。 责任部门：相关职能部门确定相应的控制责任，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门，主导部门承担全部责任（配合部门应支持主导部门的协调）； 方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成 责任成本的分解方式 1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？ 2、招投标管理的责任成本如何确定？ 设计阶段 责任成本管理 招投标责任成本管理 责任成本管理中经常遇到的问题 如何考虑低成本设计 如何做到合理低价选择施工单位或供应商 3、责任分配合理吗？ 4、这些问题是责任成本管理的错？ A、责任模糊、中性责任：（市政配套工作、不可预见费用等） B、施工过程各阶段成本监督责任 （谁来管，如何管） C、合同履约跟踪管理责任 （谁监督合同的履行和解决问题） A、部门之间配合出现扯皮、推诿 C、财务数据不准确 B、工程质量或工作质量问题出现了 责任成本管理中经常遇到的问题 如何做到可追溯证据的留存 临时增加或要求完成的工作等等 四、房地产开发各阶段控制重点 房地产开发企业成本管理常遇到的问题 缺乏规范的成本管理制度和体系 项目建设过程中的动态成本控制不到位，做样子 设计变更