2011天瑞尚城营销战略和策略-214p.ppt

天瑞尚城营销战略和策略 谨 呈：浙江天瑞房地产开发股份有限公司 项目研究工作的阶段划分 项目概况简介：三线城市，未来镇中心区，大规模住宅项目 占地面积：82亩 总建筑面积：15.8万平米 容积率2.9 占位高端市场，打造塘下城市化形象高尚住宅大社区，形成品牌优势 核心问题： 品牌建立：基于企业规模扩张战略考虑，在哪个局部市场，通过什么手段来实现品牌的建立？ 风险：高单价下消化量实现？镇区大规模开发，定位高端，如何寻找项目支撑点引导需求，规避竞争保证持续开发？ 利润最大化问题：开发节奏如何把控，分期体量如何控制？ 构建项目的豪宅产品价值体系 核心问题： 如何建立项目价值体系来营造城市化豪宅大盘形象？ 客户提出的营销阶段目标 世联对于目标的初步理解：开发商的目标是尽力拔高销售单价，实现利润最大化 本项目要想在塘下实现15000元/平甚至更高的单价，需要较高的价格提升幅度 塘下市场主要以联建房为主，带小区的楼盘仅有康欣花园和时代广场。 联建房主要价位在3000－4000元/平，康欣花园与时代广场的二手房价在8000－10000元/平。 目前塘下和瑞安仅有瑞鸿花园一个新楼盘，以10万元/张的“计划票”销售，但目前明确对外宣称已无房源，其中住宅计划票转让费在二十几万元，而销售均价估计在8500元左右，若把计划票费用分担到单位房价上，每平方米价格已经超过10000元 塘下楼盘品质较低