2014年6月大连高新万达广场项目调研报15265810.pptx

大连高新万达广场项目调研报告;;万达在高新区做体验式商业是否有发展前景？;目录;是以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。商业有广义与狭义之分：广义的商业是指所有以营利为目的事业，而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。;;投资：大连与俄罗斯、日本、韩国的紧密联系，以及来自这些国家高贡献值的投资，同时拥有10万可以流利使用日语的人才。 金融：作为一个重要的软件中心和中国第一个业务流程外包授权的基地城市，城市政府为IT专家慷慨的提供了财政奖励。大连是中国新型的金融中心---中国三大期货交易所之一。 旅游：被誉为中国最环保的城市和最热门的旅游目的地之一，2011年45%的绿化率，毫不逊色于青岛市的39%。 GDP：大连的GDP在中国东北各省市中排名第一，同时人均可支配收入同样优于其他北方省会城市。作为中国最大的海港城市之一，大连是中国东北 的门户，预计到2020年，大连将成为世界最大的造船中心。 交通：总长904KM的哈大高铁已经开通。从沈阳/哈尔滨到大连的交通时长分别减少了4/9和1/3。高铁的开通，将会吸引更多的东北城市的游客来大连旅游。;零售商业持续增长，商业市场有发展空间;9;青泥洼传统商业形态最为集中、繁华、配套全，饱和度高;城市发展早期;目录;青泥洼;东港：未来商业的核心地带 东港定位为“北方维多利亚”，大连高端商务生活区。目前高端住宅、写字楼、酒店陆续入市，现处于市场导入期，随着区域逐渐成熟，已规划的大体量的商业将在未来3-5年集中入市。大连商业面积最大的凯丹天地的落地决定了东港商业定位为大连中高端商业中心。;凌水：未来商业中心 处于高新区门户位置，已经开始由工业、办公区向中端居住区转变，凌水湾第二个星海湾的定位决定了区域商业将是以中端商业为主。近几年住宅项目的大量涌现将极大带动区域内商业发展。万达广场的开业和锦辉商城的进驻将首先引爆区域商业发展，凌水商业定位于中端人群。;传统商业饱和度高过于集中，发展缓慢，未来商业发展趋势由青泥洼向凌水和东港延伸;目录;传统商业——分类;概念： 百货公司是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 百货公司从原来的传统百货公司逐步向现代百货公司演变，目前现代百货公司已经基本形成。 传统的百货公司顾名思义，销售品种范围广泛，从电器到食品到服装应有尽有，主要是柜台式销售货品，目前在一些小型城市还存在。 随着商业不断发展，功能进一步细分，现代百货主要销售品种集中在中高端服饰、皮鞋皮具、化妆品、家居用品等;20;大商麦凯乐 高档精品流行百货;百货商场开店要求;百货商场运营模式：扣点、保底、少量租赁;曾经的大连零售商业市场，百货商场占据零售商业空间的40％，紧随其后的是商业街（25％）和租赁商场 （20％），最后是街边小店模式15％ 而现在大型购物中心已经开始慢慢分解百货的业务，大型购物中心占据主要零售商业空间的35%，然后是百货商店 （30%）和租赁商场 （20％），最后是街边小店模式（15%）。 大连的商场大部分存在分化程度低和管理不善的问题，由于错误的市场定位，许多商家已经被市场淘汰.;案例分析传统百货大哥太平洋百货简介;;北京太平洋百货;案例分析 ;案例分析 ;案例分析 ;王府井百货：通过收购春天百货，借机拿下当下颇为火爆的奥特莱斯业态。在入手奥特莱斯业态的同时，王府井百货宣布将在2015年前开出4-5家购物中心;体验式购物中心大势所趋 ;体验式商业和购物中心的关系;目录;体验式商业：所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性。;;;体验型业态主要包括：餐饮、电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、 儿童体验、儿童游艺。 ;商业的经营特色能够有效吸引消费者，也是吸引消费者定性消费的主要卖点之一； 鲜明的形象主题，使商场在商品同质化严重的商业市场内获得形象和档次的提升。;时尚潮人喜欢的;随着人们消费心态的日渐成熟，互联网购物的兴起，靠巨量铺设国际名牌店和服装店的商业地产发展模式和理念，面临日益狭窄的市场。面对电商的咄咄逼人，实体商业低谷之中不断审视自身优势，体验消费成为线下商业新的出路。“地段和大牌决定一切”的时代终将结束，而商场的布局、商家尤其是体验消费型商家的引进及布局、人文设施和服务的改善则日益重要。????未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。越来越多的商业项目注意到这一趋势，纷纷开打“体验牌”，调整业态，增加休闲、餐饮、娱乐，甚至体育场馆、博物馆、儿童游乐设施、博物馆、水族馆、体验式运动城等业态的比重，透过轻松愉悦的购物环境，以实现对客流的