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地产项目成本控制要点 项目成本的全过程控制，开发项目全过程有一系列具体的实现活动有机 集合而成，有明确的阶段性和连续性，可以划分成几个阶段：项目可研阶段、 项目规划设计阶段、项目工程发包和实施阶段、项目竣工阶段分别开展进行 成本控制工作. 第一 项目可研阶段 1. 项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估 算，作为项目可研目标成本。原则上以后各阶段的目标成本均应小于可研目 标成本。 2 具体须重点考虑建议 2.1 收集拟投资新项目的各类建造成本、市政配套、政府费税情况等相关资料。 2.2 当地近几年建造成本的趋势、施工企业水平、人力、大宗材料及建材市场 情况。 1.6 项目规划设计条件及需投资的公建配套设施、基础设施的规模、建成时间 要求。 2.4 进行现场踏勘考察：重点注意以下问题： 2.4.1对前期工程：一般水平，按建筑面积计算进行估算场地的现状，直接决 定它的成本水平。 2.4.2如果存在“场地土方工程”这一项的话，如坡地项目，或未能进行三通 一平交地的项目，其造价水平就高，须注意场地竖向设计达到场地土方平衡。 2.4.2越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的配套项目多，数量大， 1 造价也相应地高于市区项目。 2.4.3前期工程中，场地土方工程，目前很多项目自然标高低于市政标高，或 者原来大量建筑垃圾、生活垃圾、鱼塘、水池、地下公共设施、设备基础、 重度污染图纸等情形都需要大量回填或换填土方，造价较高。 2.4.4 另一个注意点就是围墙，临时围墙的标准化,局部需要营销包装，控制 其设置标准，如有些围墙全是角钢支撑+镀锌铁皮，平均 2.5米高，每延长米 单价高达1300元/m，甚至部分营销宣传路段是6 米高。 2.4.5对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间或者周 边条件较差区域，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地 块的道路交通系统的情况下，必然要新建一定数量的临时道路、临时围墙、 临时绿化等等设施，花费相当大。 第二 项目规划设计阶段 1 总成本控制：根据可研目标成本及其限额指标，各阶段设计确定的项目总成 本原则上不得超出可研目标成本，并优化和完善限额指标，围绕目标成本， 设计优化、动态成本控制应贯穿项目开发建设的全过程。 2 限额设计：对各项设计在经济技术上提出设计限额要求，并依据设计阶段划 分提供逐级细化的设计概算，作为评估和合同考核依据，建立奖惩制度，完 善各类设计合同图纸深度、概算书、设计责任、违约责任、奖惩制度及主要 设计技术经济限额指标。 3 对建筑设计单位资质或技术力量受限的等其他专项设计，应在设计任务书中 明确设计的范围和配合工作，对套内精装修、景观工程、基坑支护、弱电、 建筑智能化、电话宽带、有线电视、燃气、幕墙、门窗、栏杆、钢结构、单 2 元门厅、空调室外机遮蔽、游泳池水循环处理系统、厨房系统、净水系统、 泛光照明等由专业公司提供经开发商批准的方案给建筑设计单位，建筑设计 单位仅作预留预埋设计，避免造成后期的专项设计与建筑设计的功能偏差， 而因设计修改增加投资。 4 低效资产设计规模指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制配套公建 设施，如学校、幼儿园、街办、派出所、菜市场、社区用房、物业管理用房、 人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标、会所、商 业、娱乐等公共配套施设的建筑规模。 5 三设计阶段目标成本控制 5.1 方案设计阶段：项目公司成本部编制，总部审核批准通过后确定控规及方 案设计。 5.2 初步设计阶段（确定部品方案）：项目公司成本部编制《初步设计阶段成 本控制建议书》，总部设计中心参照《初步设计阶段成本控制建议书》指导设 计单位进行初步设计，总部设计中心组织成本、工程、市场营销讨论确定材 料部品方案，项目公司成本部根据初步设计成果完成《目标控制成本》，定稿 后报总部审核，总部审核批准通过后确定初步设计方案。 5.3 施工图设计阶段： 5.3.1 项目公司成本部编制《施工图设计阶段成本控制建议书》，总部设计中 心应组织设计、工程、成本各专业对工程的结构方案、基础方案、设备方案 进行论证，选择最优方案后