思源-2009年云南冉家坝项目营销策划报告-315p.ppt

冉家坝项目营销策划报告 谨呈：云南城投（中华置业）有限公司 目录 项目开发主体背景：国企 上市公司 多元化  前期为项目开发提供了资金支持、客户信任基础及品牌沉淀 项目现状：拆迁基本完成 内部道路未完善 地表呈不规则坡地 项目初具开发条件，内部无自然景观资源，局部拆迁有延后性 ⑴粮油厂及关闭厂房； ⑵老居民住宅区； ⑶东西两条高压线； ⑷绕地公路； 项目限制条件：城规制约 控规限制 周边现状干扰 规划条件及周边现状给项目定位与开发利润带来一定限制 项目开发目标：品牌目标 风险控制目标 利润目标  整体目标以市场与政策为导向，控制风险实现阶段性目标 品牌目标 ◆建立项目品牌提升号召力，提高溢价空间； ◆依托项目开发建立云南城投在重庆企业品牌； ◆项目品牌与企业品牌的双向升华； 风险控制目标 ◆规避市场风险，使项目可持续开发； ◆规避定位风险，做差异化市场竞争； ◆规避财务风险，保持现金流通畅； ◆规避政策风险，提高政策应变能力； 利润目标 ◆前期以合理利润为导向，保证项目可持续性开发； ◆中期不追求超额利润，维持项目稳定性进程； ◆后期实现利润最大化，提升资本增值速度； 项目本体研究总结：项目已具备基础开发条件，但任何房地产开发都有一定的风险性，把握市场机会将是本项目成功的前期因素！ 世界经济危机发生有一定的必然性 重新平衡世界经济格局 下一阶段经济增长新基点 在周期时间上，8-10年世界经济就会进行一次调整，从而带动世界经济步入修正； 在调整幅度上，美国除1982年两次石油危机聚集导致世界调整幅度较大外，其余调整幅度都在1%； 在调整时间上，每次调整时间在维持在2-3年左右； 在调整原因上，都是由于金融危机和经济危机引起； 在调整周期上，都必须经过高潮—危机—萧条—复苏四个阶段； 经济数据向上修正 全球衰退正在结束 世界经济正在复苏  但未来复苏势头依旧疲弱 经济企稳信号 1、工业利润降幅收窄； 2、社会用电量降幅收窄； 3、失业登记人数减少； 4、商品价格企稳反弹； 5、出口量触底回升； 6、金融市场活跃性增强； 7、消费信心逐步恢复； 等等。 两年内世界经济存在一定的不确定性 金融状况不乐观 出口尚未修复 呈低位震荡或宽幅震荡局面 10月1日，国际货币基金组织（IMF）发表《世界经济展望报告》：由于广泛的公共干预支持了需求并降低了金融市场的不确定性和系统性风险，全球经济增长正在“转负为正”。预测2010年将增长3.1%。亚洲经济2009年和2010年将分别增长5.0%和6.8%，中国和印度正引领亚洲经济体恢复增长。 世界银行在《全球金融稳定报告》指出：目前全球金融体系发生极端风险的可能性已经很低,但发生逆转的风险仍是市场的一个重大担忧,一些金融压力指标仍然很高。展望未来,如果带动当前一轮反弹的经济刺激政策效力逐渐减弱,而实际消费和投资未能及时复苏,许多经济体的金融状况依然不容乐观。《全球金融稳定报告》特别提示,“过早从宽松的货币和财政政策中退出似乎是一个重大风险”。 持续的中央银行支持至少到明年可能都是必要的,且调整某些中央银行资产负债表中积累的缺乏流动性的资产可能还需要更长时间。 WTO中国出口贸易近期依然频亮红灯：9月11日,美国总统奥巴马批准对从中国进口的轮胎实施为期三年的惩罚性关税;9月24日,欧盟决定对产自中国的无缝钢管和铝箔征收为期五年的反倾销税;10月7日,欧盟决定将对中国鞋类征收的反倾销税延长15个月;同日,美国展开对从中国进口的无缝钢管的反倾销和反补贴调查。一时间,国内出口形势似乎陷入“四面楚歌”的境地。 经济增速呈“V”型反转 全年肯定“保八” 前进道路仍面临困难 高度关注通胀预期 可能与经济同步上升 机遇大于风险 可预计开发风险低 通过政策对策、开发调整及营销策略等来应对未来不确定风险 政策风险 ★国家对房地产调控预期； ★银行开发资金贷款紧缩； ★政府对土地政策的调整； ★城市规划的不确定性因素； 中国四大直辖市之一，重要的中心城市之一，重要的现代制造业基地之一， 国家历史文化名城，中国长江上游地区的经济中心，中国长江上游地区特大