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武汉市工业地产分割交易的法律问题研究 黄诚泽 刘飞志／文 工业地产交易实质就是工业房地产转让，涉及到房产转让和土地使用权分割转让的问题。由于土地管理属于地方政府城市管理的一个重要方面，涉及到地方招商引资、财税收入、经济运行、就业等问题，地方政府对“工业地产”分割销售转让的态度各异，但基本持谨慎立场，原则上不允许工业用地使用权分割出让。具体原因如下： （一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价出让国有土地，以达到政府财税来源和解决地方就业为目的。如允许投资者对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府无法达到预期目的，投资者通过市场销售以较低成本获得较高土地收益。 （二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地规划的控制。工业用地出让是按照其控制体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的规划，分割转让将使得上述规划无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。 （三）“工业地产”分割转让为改变原土地用途提供可能。如果投资者将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，那么办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。 （四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。 正基于以上原因导致各地政府对“工业地产”的分割销售持谨慎态度，有的是有条件允许分割销售、转让，如上海市、杭州市、南京市，甚至是禁止分割销售，如合肥市。 那么，在武汉市“工业地产”能否分割销售交易呢？要弄清 “工业地产”能否分割销售，就得首先厘清法律法规（及地方性法规，以下简称法律法规）对此的规定，其次要厘清部门规章（及规范性文件，以下简称部门规章）的规定。只有厘清这两个方面的而规定后，才能确定武汉市的“工业地产”能否分割销售。 法律法规对“工业地产”分割销售的规定 （一）法律规定 法律规定主要涉及《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》的相关规定。 1. 《土地管理法》 第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。” 2. 《物权法》 第一百四十三条规定“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。” 第一百四十五条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。” 3. 《城市房地产管理法》 第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。” （二）行政法规对“工业地产”分割销售的规定 行政法规主要是指国务院颁布的针对“工业地产”的条例规定和湖北省人民代表大会及其常务委员会及武汉市人民代表大会及其常务委员会制定针对“工业地产”地方法规的规定。 1. 《土地管理法实施条例》 第六条规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。” 2. 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。” 第二十五条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。” 3. 《湖北省土地管理实施办法》 第八条规定“下列土地权属、用途等发生变更的，应当向县以上土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关办理土地变更登记手续：……（四）以出让等方式有偿取得土地使用权后又依法转让（包括出售、交换、赠与、继承）、出租、抵押的……。” 4. 《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法?》 第十九条规定“土地使用者可以依照《条例》和本办法的规定，采取出售、交换、赠与、继承等方式，将土地使用权再转移给新的土地使