第五章房地产投资点财务分析.pptVIP

一、房地产投资财务分析的概念 房地产投资财务分析是考虑房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出房地产项目投入的资金所能给房地产企业带来的利润，从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。 说明：1、财务分析又称为财务评价，是在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，据以评价项目的财务可行性。 2、房地产投资财务分析是房地产项目可行性研究的核心内容，是决定房地产项目投资的重要决策依据。 二、房地产投资财务分析的作用 对投资者来说： 1、在房地产项目投资决策前，确定自有资金投资额，采取积极措施； 2、制定资金来源和使用计划； 3、运用技术经济分析评价方法，从微观角度比较项目的成本和效益； 4、分析项目投资所能获得的经济效果，科学预测项目实施后的获利能力； 5、考核项目偿还能力和检验项目给投资者带来的净效益。 三、房地产投资财务分析的内容 这里主要对营利性项目而言，房地产投资财务分析的内容主要有： 1、选取适宜的方法； 2、选取必要的基础数据进行财务效益与费用的估算； 3、进行财务分析，即编制财务分析报表和计算财务分析指标； 4、在对初步设定的建设方案（称为基本方案）进行财务分析后，还应进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析和敏感性分析。 3、房地产开发投资中的税金 经营税金：两税一附加，即营业税（5％）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10％） 印花税和交易服务费 城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税 房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税 企业所得税：25％ 土地增值税：针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税 五、房地产项目投资的经济评价指标 1、经济评价指标体系 2、主要经济评价静态指标的计算 3、主要经济评价动态指标的计算 4、清偿能力指标 2、主要经济评价静态指标的计算（续） 2）投资利润率 ＝正常年份年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资 说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位投资盈利能力，与行业平均利润率比较。 3）资本金利润率 ＝正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷资本金 说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位资本金盈利能力，与投资者预期目标利润率比较。 4）资本金净利润率 ＝正常年份的年税后利润总额或年平均税后利润总额÷资本金 5）静态投资回收期——投资回收所需时间。 6）现金回报率 ＝年现金报酬÷初始投入权益资本 7）投资回报率 ＝年净收益÷初始投入权益资本 3、主要经济评价动态指标的计算 1）财务净现值（FNPV） 2）净现值率（NPVR） 3）财务内部收益率（FIRR） 4）动态投资回收期 4、清偿能力指标 1）利息备付率 ＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用 说明：房地产项目中，该指标应大于2，否则保障程度不足。 2）偿债备付率 ＝偿还期内各年用于还本付息的资金÷当期应还本付息金额 说明：房地产项目中，该指标应大于1.2，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。 3）资产负债率 ＝负债合计/资产合计×100％ 4）流动比率 ＝流动资产总额/流动负债总额×100％ 5）速动比率 ＝（流动资产总额－存货）/流动负债总额×100％ 【例】已知某房地产投资项目的资产负债表上，可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元、1250万元，存货为为1500万元。 试计算该投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率。 【解】 资产负债率＝负债合计/资产合计×100％ ＝3000/5000×100％＝60％； 流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％ ＝2500/1250×100％＝200％； 速动比率＝（流动资产总额－存货）/流动负债总额×100％ ＝（2500－1500）/1250×100％＝80％。 作业 思考题：房地产投资财务评价指标有哪些？ 第五章 房地产投资财务分析 四、房地产项目投资与收入估算 房地产项目投资与收入估算逻辑框图 投资估算 资金使用计划 收入估算 资金筹措计划 投资计划与 资金筹措表 1、房地产项目投资与成本的估算 含购买成本和出租成本 购买房地产的资金投入 出租 置业 投资 含开发建设成本和经营成本 开发经营过程中资金投入 自营 开发 投资 投资 形式 含购买成本和经营成本 购买房地产的资金投入 自营 含开发建设成本和出租成本 开发经营过程中资金投入 出租 开发建设过程中的成本支出 开发建设过程