海曙区城南某住宅项目营销策划方案-108p.ppt

目 录 第一部分 2008年宁波市国民经济和社会发展 第二部分 08-09年宁波房地产市场分析 第三部分 宁波城南区位价值及竞争个案分析 第四部分 项目整体状况分析 第五部分 项目产品定位 第六部分 项目推广策略及细则 第七部分 项目VI展示 2008年宁波市国民经济和社会发展 第一部分 综合概述 固定资产投资、城乡建设 金融、证券、保险 人口、居民生活、社会保障、社会组织 08-09年宁波房地产市场分析 第二部分 08年市场走势分析 从全年看，2008年甬城楼市的整体走势，大致可分为三个阶段： 1-4月份楼市走势逐步酝酿，整体市场已经暗流涌动； 5-8月房产交易量忽然走高，而房价更是异峰突起并以令购房者恐慌的态势一路上扬； 进入9月之后，随着国家调控政策的出台，市场渐渐步入观望期。 2009年宁波房地产市场展望 土地市场分析 07-08年初交付新房及二手市场动分析 宁波城西区位价值及竞争个案分析 第三部分 城西未来价值研判 A、三大优势助城西发展 B、城西未来以居住、生活为主 C、城西的未来更可期待 城西片及市场同期竞争个案分析 项目整体状况分析分析 第四部分 项目概况 项目SWOT分析 项目整体评价 项目整体评价 定价参数配比及建议 12500元/平米范围内 根据本项目的地理位置、配套及景观优势，分析市场综合因素,建议本项目开盘均价约为 项目产品定位 第五部分 项目市场定位 08绝版/海曙市心·双水岸·公园空中洋房 鉴于此，我们将本项目的市场定位为： 项目市场定位 载誉八年 收官之作 / 南都花城 压轴钜献08海曙绝版，双水岸空中洋房 鉴于此，我们在产品的推广方面，将按照南都品牌和自然情景生活两条主线进行交叉渲染，以达到最佳宣传效果： 案名建议 备选案名 广告总精神 项目卖点提炼 广告主题诉求 项目推广策略及细则 第六部分 推广思路及策略 推广步骤及执行细则 阶段性推广安排 项目VI展示 第七部分 （四）、持续期(开盘后第6个月 — 第10个月) 目 的 ：延续前期广告效应，继续提升项目的品质感，维持市场形象，促进项目销售。 主 题：持续“南都花城”品牌价值的渲染和提升，并通过项目地段、自然环境、配套设施等产品优势卖点的诉求，针对性实现困难产品的销售突破，提升销售率； 手 段：以针对性的广告投放，实现困难产品突破，促进销售；适当开展营销活动，保持项目的见报率，巩固楼盘市场形象。 （五）、清尾期（开盘后第11个月 — 结案） 目 的 ：顺利实现余房销售，提前实现结案。 手 段：综合运用促销、广告、口碑等手段，实现尾房去化。 具体工作：1、少量媒体广告的投放，加快余房去化； 2、由于后市发展现在难以预料，具体工作事项应视具体情况 逐一展开，对症下药。 南都花城周边配套： 公交路线：359、501、207、364、626、625、203、503、369、902、634、 638、902、634、638、816、19路 超市：农工商超市、三江超市、南都水果超市 银行：招商银行、商业银行、建设银行、中国银行、民生银行、工商银行 医院药店：肝病专科门诊、海曙长江门诊、海曙区环境卫生服务中心、四明 大药房、万安药房、华美星辰 学校：南雅音乐幼儿园、镇明中心小学 宾馆餐饮：南都食府、新惠良大酒店、名香阁酒店、石浦假日渔港、宏通 大酒店、南都宾馆 休闲娱乐：新南都休闲中心、红磨纺休闲中心、满益足道会馆、南都水疗城 游泳馆、万事通网吧、一休网吧 汽车服务：闽辉汽车装璜美容中心、三九车仆汽车服务中心、丽车风行 生活服务：德国一美涤高质环保干洗 S-优势： ●依托南都花城的社区品牌优势 ●大社区的氛围，生活设施逐步完善，形成成熟的居住环境 ●西南面有学校提供教育卖点 ●临近南郊公园带来优美环境 ●两面环水、有利于景观打造 ●市场上的主流产品比较少，而本项目的主流产品比较多，市场竞争优势明显 ●马路比较宽敞车辆进出方便对商铺出售起到作用。 W-劣势： ○南面的继电工厂，景观影响大，污染指数高 ○周边环境与人员构成较杂乱 ○现有阶段云霞路没有人气、商业氛围不浓厚。 O-机会： ●西南面的酒店嘉和大酒店（预计竣工时间在2008年3月），可以提高商业 氛围，增加不少人气 ●学校为本项目增加了更多的购买客层 ●竞争个案少对推广本案