ID94屋龄因素对都会区住宅价格影响.pdfVIP

屋齡因素對都會區住宅價格的影響屋齡因素對都會區住宅價格的影響 屋齡因素對都會區住宅價格的影響屋齡因素對都會區住宅價格的影響 —以台北市住宅市場為例—以台北市住宅市場為例 ——以台北市住宅市場為例以台北市住宅市場為例 1 李健銘 （1.國立交通大學土木工程學系，台灣新竹） 蘇啟榮 2 （2.信義房屋不動產企劃研究室，台灣台北） 黃玉霖 3 （3.國立交通大學土木工程學系，台灣新竹 ） 摘要摘要 ： ： 摘要摘要 ：： 眾多商品中 ，不動產因不易損耗 ，被視為具保值性的耐久性財貨，也創造出不動產 在次級市場上的流通空間 。但也因異質性極高，影響不動產價格的因素繁多 ，且各類因 素影響性也可能隨地理區或時間點的不同而有所差異 。通常我們可以將不動產價格的組 成區分為土地價值及建物價值兩部分 ，若以住宅來說，當住宅交易為房地所有權一併移 轉時 ，土地價值並沒有物理折舊的問題，僅單純反應社會價值的變化；至於建物價值部 份，則包括建物本身的經濟價值與社會價值 ，建物的社會價值變動趨勢大約和土地一 致，但建物的經濟價值會受隨使用年限逼近而遞減 。意即在排除外在總體經濟因素及住 宅本身的區域因素與個別因素後 ，屋齡越高的房屋價格應該越低。關於這項議題，我們 運用特徵價格函數(Hedonic Price Method)來建構房價估計模型 ，針對台北市 2000 年至 2010 年 11 年間的住宅中古屋成交資料來進行分析 。初步發現，因受到台北市境內可用 建地持續減少的影響 ，都市更新題材逐年發酵，使得過去一向為房價負向影響參數的 齡，近兩年已成為公寓住宅房價的正向指標 ，其中尤以市中心區為最 。顯示在高度都會 區化發展的情況下 ，如何透過合宜的住宅政策與都會區大眾運輸系統建設的強化 ，來舒 緩市中心區的住宅需求 ，將成為執政者所需積極面對的課題 。 關鍵字關鍵字 ：：屋齡 、特徵價格函數 、住宅價格 關鍵字關鍵字 ：： 第一作者 ：李健銘, 男, 信義房屋不動產企劃研究室研究員 、國立交通大學土木工程學系營建管理組博士班研究生, 主 要研究方向 ：不動產市場計量分析, s216751@.tw 1 1.緒1.緒論論 1.1.緒緒論論 由於不動產具 耐久性且不易消滅的特性 ，被視為具 保值性的財貨 ，也創造出不 動產在次級市場的流通空間 ，經常是民眾資產配置的重點 。但不動產與其他保值性商品 最大的差異 ，在於不動產的異質性極高，影響交易市場價格的因素繁多，不僅各類因素 影響性可能隨地理區或時間點的不同而有所差異 ，即便是在同一基地內相同使用性質的 不動產 ，也可能因為臨路深度 、樓層高度或買賣雙方交易態度的差異 ，而產生不同的交 易價格結果 。 在學理上 ，經常會將不動產價格區分為土地價值與建物價值兩部分 ，若以住宅來說， 當住宅交易為房地所有權一併移轉時 ，土地價值並沒有物理折舊的問題 ，僅單純反應社 會價值的變化 ；至於建物價值部份，則包括建物本身的經濟價值與社會價值，建物的社 會價值變動趨勢大約和土地一致 ，但因受到建物結構物理風化及水電管線老化的影響 ， 建築物的使用效能會有所折減 ，因此建物的經濟價值會受隨使用年限逼近而遞減 。意即 在排除外在總體經濟因素及住宅本身的區域因素與個別因素後 ，屋齡越高的房屋價格應 該越低 。 據估計，至 2000 年年底為止 ，台北市境內的住宅存量約為 89 萬戶1