恒天襄阳小清河乔营项目发展设想.pptxVIP

目 录;;;通过专业的都市重建|旧城改造项目定位策划服务，验证开发目的的合理性，并有效实施项目的运作，由此产生细化的委托服务要求为：;;第一部分、城市认知;区位：襄阳市位于湖北省西北部，距离武汉257公里，是湖北省省域副中心城市，同时也是鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心城市。; ;为了适应城市快速发展需要，襄阳提出“打通内环，构筑外环”的城市发展战略规划。 将内环线建设成为融城市交通主干道和快速通道于一体的市区交通环线，外环线建设成为连接全国高速公路网的绕城高速公路，形成“内外线成环、各城区贯通”的环线交通新骨架。 内环线建设将极大改善城市交通，拉开城市建设骨架，拓展城市发展空间，使襄阳形成“一线环绕，四城贯通”新格局，将极大促进城市经济跨越式发展，也为襄阳承接东部产业转移打造一个良好的发展平台。;景观：襄阳拥有丰富的自然景观资源，人文底蕴深厚，水资源特色明显。;襄阳宏观经济发展势头近年来出现较大波动，受此影响，城市影响力也在下滑； ;襄阳市城区主要承载第二产业和第三产业，其中第二产业主要还是依托二汽，第三产业在樊城区内和鱼梁洲生态旅游区。;房地产开发投资绝对值在2010年实现跨越式增长，房地产市场发展的空间很大。商品房施工面积不断增长，2009年开始发展速度加快。商品房销售面积2009来进入高速增长期。;襄阳正着力建设“四个襄阳”，使其自身成为名副其实的省域副中心城市，并成为鄂西北及汉江流域的区域中心城市。 ;城市空间布局及功能区规划：未来襄阳将建成“一主”“两副”“一花园”，而项目所在樊城区将建设成为区域性现代服务业中心；;城市发展方向：西控、南优、北拓、东进，从古襄阳到樊城，从樊城到襄阳，襄阳正在勾勒一幅城市发展的恢弘蓝图。;景观改造：襄阳已启动汉江、小清河沿线整治工作，目前小清河一期改造已完工，未来汉江及小清河两岸将形成特色风光带。;第二部分、襄阳房地产概况;数据来源：统计局;6;2;8;襄阳住宅市场简介;襄阳住宅市场-襄城板块;;;襄阳住宅市场-长虹路板块;襄阳住宅市场-长虹路板块;襄阳住宅市场-人民广场板块;襄阳住宅市场-??民广场板块;襄阳住宅市场-诸葛亮广场板块;襄阳住宅市场-诸葛亮广场板块 ;襄阳住宅市场-二汽高新板块;襄阳住宅市场-二汽高新板块;襄阳住宅市场-春园东路、襄洲板块;襄阳住宅市场-春园东路、襄洲板块;受古城保护、城市中心空间的限制，住宅区逐渐向高新区、檀溪路、襄州区发展； 由于万达广场、民发盛特区等标杆项目的拉动，襄阳高价区域由樊城中心向高新区诸葛亮广场板块转移； 市场中小型项目居多，在环境设计、建筑品质打造上欠缺；市民对品牌、地段的关注度非常高； 襄阳市场仍以刚性自住型需求为主，对政策的敏感性一般，目前市场对限购令的出台处于观望，但热度不减； 户型舒适度较高，2房在90~110左右，3房大多在120以上；但在樊城中心区域由于价格较高，套型面积呈小型化趋势；高新区出现 70~90 二房，90~110 三房，契合此区域工作人员实际需要；没有真正的别墅、洋房等高端项目；小户型供应量极少，去化速度快于其它套型； 市场销售均价在4500左右，毛坯房销售居多，无精装项目。;;襄阳万达广场是目前最具代表型的城市综合体物业，容积率超过4.5，商住各半；;宜昌CBD项目以构建城市中央商务区核心为定位，容积率超过4.5，商住比例各半；;武汉东沙万达——中央文化区;;;;新华公园;;;地块位于襄阳商业商务中心，既享有汉江资源，又尽享城市中心的人文与交通配套;49;景观资源 地块南邻国家级月亮湾湿地公园，北接大型城市综合体--襄阳167万方的卓尔新客厅项目，紧邻樊城区委、区政府新址。 教育医疗配套： 地块内部既有乔营小学、襄阳市第四十五中、紧邻地块有湖北省服装技术学校、襄阳市房源学校、襄阳职业技术学院及多所中学等，并由襄阳农工医院、天和医院、瑞源医院、康建医院等医疗配套。 对外交通： 紧邻长虹路、人民路等城市主干道，通过汉江三桥连接襄阳市委、市政府等政府机关;;项目沿城市中轴对称布局，形成两极，可在统一定位之下形成差异主题;初步确定定位方向——;乔营、小清河双项目互动，构建文化旅游主题下多功能互动的城中之城。;项目指标设想：; 通过对襄阳市樊城区房地产市场调研分析，以目前入市为例，小清河地块项目住宅售价达到6000元/平米，商铺售15000元/平米，写字楼售价8000元/平米，商铺租赁价格约100元/平米/月。基于本案规划条件，在保持最低容积率的基础上，通过增加容积率，对不同规划情况下的财物指标进行分析，从而确定地块的最佳土地利用方式。;容积率;58; 通过对襄阳市樊城区房地产市场调研分析，乔营地块项目入市时住宅售价可达5800元/平米，商铺售价14000元/平米，写字楼售价7000元/平米，商铺