西安长安新城项目可行性研究报告.docVIP

PAGE 西安长安新城项目 可行性研究报告 二○○六年十一月 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc150334627 一、项目基本情况 PAGEREF _Toc150334627 \h 3 HYPERLINK \l _Toc150334628 二、西安宏观市场环境分析 PAGEREF _Toc150334628 \h 4 HYPERLINK \l _Toc150334629 三、西安市房地产市场分析 PAGEREF _Toc150334629 \h 12 HYPERLINK \l _Toc150334630 四、长安区发展环境分析 PAGEREF _Toc150334630 \h 18 HYPERLINK \l _Toc150334631 五、项目发展机会分析 PAGEREF _Toc150334631 \h 23 HYPERLINK \l _Toc150334632 六、项目开发定位 PAGEREF _Toc150334632 \h 35 HYPERLINK \l _Toc150334633 七、项目价格建议 PAGEREF _Toc150334633 \h 46 HYPERLINK \l _Toc150334634 八、项目财务评估 PAGEREF _Toc150334634 \h 47 一、项目基本情况 长安新城位于韦郭路以北，新韦斗路以南，子午大道以西，郭杜文化站以东。南与陕西师范大学、政法学院、邮电学院等高校隔路相望，东与子午大道、长安行政新区为临。该区域将建设成为行政、科教、文化新中心，逐步发展为西安市的副中心，区位条件良好。 项目经济指标 项目 用地性质 用地面积（ha） 开发量（㎡） 小计（㎡） 公建用地 C2 4.26 63900 648820 C2C3 2.78 77840 商住用地 R2C2 18.11 507080 居住用地 R2 48.17 1348760 1379040 R22 4.54 30280 市政用地 U3 0.32 3840 9480 U9 0.47 5640 公共绿地 G 29.28 14640 14640 道路广场用地 S1 22.5 － － S2 1.32 － － 总计 － 131.75 2051980 2051980 二、西安宏观市场环境分析 1、西安城市概况 西安功能性质： 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安于1992年7月被国务院批准为内陆开放城市。 西安的地理气候： 西安市位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，东经107°40′～109°49′和北纬33°39′～34°45′之间。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。秦岭山脉横旦于西安以南，山脊海拔2000-2800米，是我国地理上北方与南方的重要分界。 西安是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市，是西北五省入关咽喉。 西安交通情况： 民航方面，2005年，开通了西安至伦敦、巴黎、纽约、法兰克福、洛杉矶、旧金山、温哥华的国际航线，国际航线达到了29条，成为全国第四大国际航空枢纽城市。 公路方面，形成了以西安市为中心的“米”字型辐射状干线公路系统。绕城高速、机场新线建成，二环路全面贯通，三环路开工建设，建成一批人行天桥和地下通道。市区与所辖区县全部开通高速公路。 铁路方面，西安是我国铁路系统“五纵三横”中陇海-兰新线的重要站点，有着沟通东部和西北，促进西北发展，巩固边防，横向联合贯亚欧为主的第二条大陆梅，加速沿线工业的发展的重大作用。 西安行政区划分 西安市现辖9区4县（新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县），总面积10108平方公里，人口725.0?万。其中，建成区222平方公里，市辖区人口516.3万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安经济地位分析 西安处于中国城市发展的第三梯队 按照区域经济特点和地理状况，目前中国副省级城市发展可以分成三个梯队，第一梯队以北京、上海和广州为首的沿海城市，第二梯队以重庆、成都和武汉等长江上中游城市为主，第三梯队的城市就是以西南、西北和中原地区的中心城市为主。西安目前经济处在第三梯队，正在向第二梯队靠拢。 图2-1 中国重要城市GDP水平（2005年） 数据来源：西安统计年鉴 西安是中国重要的