物业管理对地产开发经营过程的价值提升作用.docVIP

物业管理对地产开发经营过程 的价值提升作用 物业管理是顺应房地产开发而派生的产物，作为房地产商品的消费环节，它不仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，而且是房地产业中不可或缺的一个重要的子行业。由于认识上的误区，物业管理被狭义地作为房产开发的后续环节，在房产开发过程中一般不受重视，虽有部分物管企业也开展了物业管理的早期介入工作，但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小的。随着房地产市场的规范发展及买方市场的全面进入，物业管理服务将不再是单纯的售后服务，它将贯穿于房地产开发的全过程。 今天，我们就物业管理对地产开发经营过程的价值提升作个专题探讨，积极寻求配合地产、营销公司工作及品质提升的良方。 第一部分 物业管理在房地产开发中的积极作用 　 一、物业管理是房产开发的重要组成部分 如果HYPERLINK /ewxt/Index.html房产交付使用后,没有良好的物业管理,那么原来HYPERLINK /Soft/ghsj/Index.html规划设计再好的小区环境也会变成公共设施遭严重破坏、垃圾满地、臭气袭人、环境嘈杂、治安混乱、夜不安寝……的不良环境，出现“一年新、二年旧、三年破”的状况。从营销学的角度来看,作为销售后服务的物业管理决不亚于房地产开发中的其他过程,甚至有时比前面开发过程显得更重要。因为前期开发不足出现的一些小问题,可以通过良好的物业管理工作,求得业主(使用人)的理解和原谅,挽回不好的影响。所以物业管理对房地产开发商具有不可估量的重要性。 现实中,许多房地产开发公司非常明白这一道理,对物业管理给予足够的重视,常抓不懈,以其优良的售后服务赢得了客户,大大促进了房产销售。例如海南珠江实业股份有限公司,在海南第一期房产开发时,由于对海南HYPERLINK /Soft/jzsg/Index.html施工队伍的情况不十分熟悉,导致一期工程质量不尽如人意,但是他们在物业环境营造上,整了120亩土地分期开发,第一期只开发二三十亩,奉行“开发一块、美化一块、服务一块”的观念,将首期开发的内部环境修理好,铺种草地,栽植花木,雕砌小景观,修好马路,使居民进入小区以后,没有那种房子虽盖好到处是建筑垃圾的感觉。相反,精心培植和养护的草地、花木,清洁的马路,放置整齐的公共设施,给人以一种宁静、舒适的感觉。他们还专门开展便民服务,解决住户的生活困难。正是由于注重了这些平凡的事情,热心为居民服务,使企业的信誉在公众心目中扎下了根，赢得了一期又一期的购房老客户。 二、房产开发四阶段中如何发挥物业管理的作用　　㈠ 决策立项阶段引入物业管理有利于把握市场动向，减少决策的盲目性　　作为商品的房屋单价高、投资大，具有不可移动性，与普通日用品有明显的区别。如果产品定型后，与消费者的需求错位，将很难采取补救措施。因此，精确的市场定位是非常重要的，如何把握目标消费群的心理需求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标，而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，物业管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，在长期的专业服务中积累了较强的专业感性认识。物业管理的参与有助于修正市场定位，改进产品的设计和服务，使之更鲜明、更有利、更能打动人心，就这一点而言，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。 从国外的经验和国内的发展趋势来看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让它们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求。　　㈡ 前期阶段物业管理介入有利于设计的优化、减少物业管理后遗症　　规划设计是房产开发的源头，物业管理应积极介入前期物业规划设计阶段。以往的房地产设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。再如现在的海口××大厦招商工程，就需对中央空调降噪、二次供水系统进行工程改良。而上述问题有经验的物业管理却十分清楚，因此物业管理应积极介入项目设计阶段的相关工作。一则反映以后专业化物业管理得以顺利满足各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。　　㈢ 建设阶段物业管理参与有利于工程质量的优化，减少后期维护难度　　某热销楼盘发展商明文规定：“规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管