远成中心商业整体定位报告及租金定价建议.ppt

谢 谢 核心辐射人群结构 形象主题定位 整体定位 档次定位 功能定位 客户定位 2 项目定位 小结： 1-3KM内，形成以产业人群及中端社区为主的20万消费群体 1公里辐射物流港区域，目前辐射物流港人口4万人，未来辐射人口10万人； 1公里辐射老城南片区，目前辐射人口7万人； 2公里辐射创新巟业园企业单位，目前辐射人口3万人； 3-5公里（车行5分钟），辐射中夬商务区，中夬商务区人口活劢人群20万人（此部分人群辐射难度较大）； 备注： 1公里范围内内无规模型城市综吅体； 2公里规划及新建购物中心万众星光天地1家（13万方，集中式商业6层，体量仅2.2万方）； 5公里购物中心涵盖中夬商务区（银丰国际、永逸等）；8公里辐射河东太平洋百货（鼎盛国际）； 核心消费者：该群体占60%。 物流港、城南生活圈及中央商务区城市家庭 当地各级政府公务员 城市青年白领 当地私企老板、企事业单位中高层管理人士 收入水平较高，属于遂宁中最有经济实力和消费热情的人群，对于商业档次、商品品种、业态组合要求较高。 次级消费者：该群体占30%。 当地工厂职工 当地务工人员、自由职业者 本地、外来经商人士 船山区所辖乡镇及周边乡镇收入水平较高消费者 收入水平不高、消费能力和频率较弱，以日常消费需求为主。 偶得消费者：该群体占2%。 外来旅游 偶然路过的消费群体。 三级消费者：该群体占8%。 物流港、中央商务区收入较低消费人群 遂宁所辖乡镇收入水平较低消费者 遂宁周边乡镇收入水平较低消费者 消费者结构 形象主题定位 整体定位 档次定位 功能定位 客户定位 2 项目定位 项目业态规划 4 A区业态规划 B区业态规划 C区业态规划 D区业态规划 A区（6号楼）：体验式购物中心 B区（5号楼）：时尚风情美食街 C区（7-10号楼）：名流风尚餐饮街 D区（酒店公寓）：都市名仕精品街 核心区5号路 新主干道C G318（玫瑰大道） A区 58535.43㎡ 资料来源：设计院 B区 15062㎡ C区 7900㎡ D区 10032㎡ A区 58535㎡ 四大组团业态布局，中西餐饮、特色美食、影院、SPA等多种体验性业态，对老商圈域消费者形成强大的磁场吸引力，建立本项目的特有引力. A区主题定位 购物中心—— 遂宁业态最丰富的购物中心 超5万平米大型一站式购物休闲娱乐中心 都市体验式购物中心 冲击现有商业格局，引领遂宁商业升级，从业态组合、品牌搭配、商业形象等方面树立遂宁乃至成渝地区的商业新标杆； 把握商业品质化、多元化、体验式发展趋势，打造遂宁首个一站式体验式购物中心 遂宁首席体验式时尚购物中心 ——精品生活超市 带 来 购 物 新 品 牌—— ——知名国内院线 带 来 休 闲 新 体 验—— ——儿童体验中心 带 来 亲 子 新 模 式—— 业态布局原则 购物中心的业态布局与百货、超市等传统商业形态的布局有着本质的 区别，购物中心业态布局一般遵循以下几个原则： 业态布局服从统一主题规划; 注重主力店与其他商业形态的协同性; 根据功能性业态定位的特点，进行科学规划布局; 充分利用不同业态之间的互动关系，合理布局; 平衡租金、业态、功能布局、经营面积等要素的关系，合理布局; A区业态规划 通过面积需求、消费频率、租金收益、以及消费类型四个维度的分析，得出各业态的合理落位楼层图。 相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区。 购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区。 消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区。 A区业态规划 业 态 组 合 地下车库 时尚服饰 快餐类餐饮 生活超市 电影院 餐饮 运动城 流行女装 健身房 少淑女装 1F 2F 3F 4F 5F 咖啡厅 书吧 餐饮 电玩城 楼层 儿童早教 摄影 童装 童鞋 儿童玩具 儿童娱乐 A区业态整体规划 地下车库 B1 B2 品牌女装 时尚 女装 女鞋 男装 个人 护理 名品专卖 珠宝黄金 化妆品 运动城 儿童职业体验 时尚 女装 KTV A区商业实用面积及业态占比 各类业态占比 购物中心业态构成元素 时尚元素：时尚女装、黄金珠宝、品牌服装、运动城、化妆品等 餐饮元素：特色餐饮、主题餐饮等 生活元素：超市、3C数码体验、个人护理、健身房等 教育元素：儿童体验、儿童教育等 娱乐元素：电影院、电玩城、KTV 等 30.96% 12600 3.93% 1600 9.58% 3900 55.53% 22600