项目三 协助组织实施商业物业管理.pptVIP

* * * * * * * * 3.设备、设施故障的法律风险 （1）接手物业时，做好物业共用部位、共用设施设备的查验与交接工作，确定责任分界线。 （2）按照各项管理制度的规定对建筑物公共部位、共用设施和设备做好日常检查、维修、保养工作，考虑在台风等特殊天气时，是否可能发生损坏。 （3）对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的管理，对可能造成危害的设施要设置警示性的信息。 （4）将物业管理中涉及的电梯、绿化等专项管理，委托给专业的公司，分项发包也是物业管理单位防范风险的措施之一。? （5）在共用设施、设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对事件进行调查，并作出调查报告，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据，在一定程度上可以说唯一依据。 （6）日常巡查当中,及时发现问题和解决问题，排除危险。 4.重大事件，包括大客流量等法律风险 2014年11月12日上午8：20左右，家乐福重庆沙坪坝区店在自行组织的10周年店庆促销活动中，其东门入口处因群众滑倒而引发踩踏安全事故。造成3人死亡，31人受伤，其中7人重伤。? 针对突发应急事件，如大客流等，应提早制定多级应急预案，预备管制及预警措施，配备充足的设备及人力，确保不发生紧急事故。? 为真正实现全面的商业物业风险防范，除了识别风险处置方法，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。 由于商业物业项目规模大、投资金额高、配套功能全等特点，几乎所有商业物业都在同时强化其配套服务功能，使其功能不断延伸，物业管理服务中面临的管理问题越来越复杂，其面临的法律风险较大，且一般有较大的社会影响，所以物业服务企业在提高服务意识的同意，应注意法律风险的防范，减少可能出现的法律风险。 紧急事件 指物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业服务企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。 七、紧急事件处理 （一）紧急事件类型 1、消防安全事件 2、公共安全事件 3、治安事件 4、自然灾害事件 5、施工作业伤害事件 1、消防安全事件 主要是火灾事件： 2、公共安全事件 （1）爆炸及可疑爆炸事件 （2）突然死亡事件 （3）精神病、出丑、闹事事件 （4）食物中毒事件 （5）电梯困人、夹鞋事件 （6）大型公众活动踩踏事件 （7）停车场车辆碰撞、刮花、漏油事件 （8）停电事件 （9）跑水、水浸事件 3、治安事件 （1）盗窃事件 （2）抢劫事件 （3）打架斗殴事件 （4）流氓滋扰事件 （5）停车场砸车事件 4、自然灾害事件 （1）台风 （2）暴雨 （3）地震 5、施工作业伤害事件 （1）触电事件 （2）高处坠落事件 （3）物体打击事件 （4）机械伤害事件 （5）中毒窒息事件 （6）火灾事件 （二）紧急事件特点 1、突发性（意外）； 2、频繁性（持续发生）； 3、不可预测性（时间长、空间广）； 4、不可控性（传播速度快、损失多，负面影响大）。 （三）管理流程 （四）紧急事件处理与预防 1、事前防范 安全巡查、隐患排查、应急救援、演练、预警、安全培训 2、事中处理 快速反应、联动协调 3、事后评估 起因、性质、影响、责任、经验、教训、预防措施 4、信息报告 及时准确，快速上报，特事特报 1、事前防范 2、事中处理 快速反应，协调联动 安全员/领班/主管：1-3分钟到达现场协助 工程人员：3-5分钟到达现场协助 客服、清洁人员：1-3分钟到达现场协助 营运部：5-7分钟到达现场 …… 对讲机：配备到每个班组、每个巡查岗位 电话：消防监控中心、呼叫中心专用电话各2部 应急物资（灭火器材、防洪沙包、医药箱、储备金等） 3、信息报告制度 （1）信息日报制度 （2）特别事件报告制度 （五）物业管理应急预案的编制 1、编制过程 （1）成立由各有关部门组成的预案编制小组，指定负责人； （2）危险分析和应急能力评估； （3）编制应急预案； （4）应急预案的评审和发布； （5）应急预案的实施。 2、核心内容 （1）对紧急情况或事故灾害及其后果的预测、辨识和评估。 （2）规定应急救援各方组织的详细职责。 （3）应急救援行动的指挥与协调。 （4）应急救援中可用的人员、设备设施、物资、经费保障和其他资源。 （5）在紧急情况或事故灾害发生时，保护生命、财产和环境安全的措施。 （6）现场恢复。 （7）其他。 3、关键要素 （1）方针与原则 （2）应急策划 如危险分析、资源分析、法