上东新城交房方案.docVIP

“上东新城”交房实施方案 〖前 言〗 项目特点与分析 【阳江“上东新城”物业特点】 ◆ 分期分组团开发，陆续按阶段定期交房，有物管促销售的客观要求；一期小户型为主，二次置业者居多；别墅、多层洋房、带电梯小高层、商业共存，管理模式为商业全开放，住宅区全封闭式管理；便利的商业、高品位生活方式；属高档小区，物管要求较高，服务要求细化。 【分期开发对物业管理的影响】 分期开发，持续时间长，物业管理既要分期开展工作，又要把握全局，如何正确处理分期接管与后续开发建设的关系，搞好建与管的衔接，将是确保整个物业管理“长治久安”的关键所在。根据本项目的开发特点和实际情况，有以下几个方面的问题会对接下来的交房工作，以及前期和后期物业管理（尤其是物管费的收取）带来影响。 ◆ 停车场能否在业户入住时投入使用。 ◆ 公共配套设施设备的如期完善。 ◆ 后续开发与建设对已入住业主生活和工作产生的影响。将会成为业主投诉的焦点。 ◆ 噪音与施工扬尘也是不可忽视的问题。 为保证上东新城五幢3单元和六幢交房工作的顺利和有序进行，规范业主接房管理工作，并针对物业特点、客户特点和分期开发对物业管理的影响等方面因素，同时为接下来的最重要、最复杂、最头疼的交房（环节）工作夯实基础。现就交房工作提出如下实施方案。 一、交房方案的内容构成图 二、交房方案的内容 第一部分：物业接管及接管验收实施方案 （一）时间：2009年7月15日～7月17日，由上东物管公司组织进行物业接管及接管验收。 （二）接管验收的条件 1、建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格； 2、供电、供气、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用； 3、房屋幢、户编号已经有关部门确认。 （三）目的：规范新接物业的接管及其验收工作，确保接管工作平稳、高效，验收质量合格。同时，为接下来的最重要、最复杂、最头疼的交房（环节）工作夯实基础。 （四）物业接管验收和竣工验收的区别 1、接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则全方位的内外质量验收。 2、接管验收是上东物管公司为防止出现物业质量有严重问题，将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提交服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。 （五）职责 1、物管公司经理：①负责接管及验收工作的具体组织、全面监控；②会同上东物管公司的有关部门筹建“上东新城”物业服务中心；③负责接管验收小组的组建；④代表上东物管公司同开发公司签署接管手续。 2、物业接管验收小组：组长负责验收的组织、人员调配、验收质量的监督；组员负责验收工作的具体实施。 （六）物业接管和接管验收的工作安排 项目 序号 工作内容/事项 开始时间 完成时间 责任部门 责任人 配合部门 1 物业接管和接管验收工作 7月 15日 9月 30日 2 成立接管验收小组 —— 已完成 3 签订《物业服务委托合同》 —— 已完成 5 房屋验收 7月 15 日 9月30日 5 编制接管验收记录表格 —— 已完成 6 技术 资料 移交 施工资料 8月1日 8月25日 综合竣工验收资料 8月1日 8月25日 工程项目所有保修协议内容的合同,整理成统一表格，编号造册 8月1日 8月25日 7 遗留问题的处理（工程质量、设施、设备部分） 8月1日 8月25日 预验房活动和物管公司在房屋接管验收中提出的工程质量问题必须在8月25日前完成整改 8 钥匙 移交 接施工钥匙（一把） —— 8月31日 接正式钥匙（正式钥匙+另一把施工钥匙） —— 8月31日 9 门牌（幢、楼、层、房号）的安装 8月31日 10 《物业验收移交记录》的签字工作 —— 8月31日 11 完成“两书”工作 —— 已完成 12 签订《物业移交书》 —— 8月31日 （七）物业接管工作的流程和程序 1、物业接管工作流程 （该步骤已完成） （该步骤已完成） （该步骤已实施） 2、签订《物业服务委托合同》（该项工作已完成） 上东物管公司与上东富日开发公