保利广州金沙洲西海岸项目营销策略报告.docxVIP

——让广州多一处可以让全国人民顶礼膜拜的房子 广州保利西海岸项目营销策略报告 商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可 能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限 于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有 幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中 明确说明。本限制条款不适用于可以从其它 合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 地理位置：本项目位于广州市金沙洲片区，目前进入市区主要从金沙洲大桥进出，到广州市天河体育中心，车程需10-15分钟。 项目资源： 浔峰山 环城高速 1、本项目位于珠江上游，东面临江，具有一 线江景资源。 地铁6号线 2、本项目西面是浔峰山，天然氧吧，具有一 定的山景资源。 广佛高速 商业 江景 江边绿化带 浔峰山 文化 金沙洲 娱乐 中心大桥 项目属性：城市外/非传统豪宅区域/一线江景 04号地块户型配比 户型 户型面积 户数比例 双拼 325-423 39.59% 02 联排 236-260 27.92% 楼面价8769 类独栋 248-294 32.49% 05号地块户型配比 05 户型 户型面积 户数比例 楼面价4241 四房 230-240 18.01% 04 四房 190-200 4.74% 超高层豪宅 四房 155-170 27.25% 楼面价8112 四房 140-144 13.51% 别墅 三房 110-125 36.49% 09 09号地块户型配比 户型 户型面积 户数比例 楼面价5534 二房 74-102 21.56% 居家产品 三房 88-103 66.47% 三房 131-164 8.68% 四房 178.5 3.29% 地块名称 02号 04号 05号 09号 注：02号地块目前暂未作规划 总建面积（平米） 371860 92073 178422 194712 容积率 4.31 0．63 5.15 2.8 项目属性：近90万规模多元化产品区域开发 经过前期与开发商的沟通，了解到以下信息： 前提： 1、2010年7-8月推04号别墅地块，再推05号超高层 2、02号地块暂未作规划，但可以与其它三块地一起考虑  02 05 09 目标：价格速度 价格：洋房1.6-1.8万/平米、别墅3万/平米以上(楼面价4241-8769元/平米不等) 速度：快速销售 Ⅰ.项目困境 区域困境 区域困境 金沙洲：从来不缺乏广州人的关注，成为新的置业热点 金 白云 沙 洲 越秀 珠江 海珠  金沙洲： 1、片区上属于白云区，虽然东面/东南面临江，但与广州大城区被珠江隔开，正所谓“一江两城”； 天河 2、客户对金沙洲的认知还停留在知道，知 ， 、 万科在卖，但价格是比市区便宜的认知。 2007.3 万科四季花城 44.7万平米 第一个名牌开发商进驻 金沙洲 2008 .2 保利西子湾 16万平米 首批限价房 2008.3 中海金沙馨园 25万平米 限价房 2008.6 时代糖果 21万平米 附送面积大 2008.4 中海金沙湾 130万平米 品牌开发商 2008.5 中粮万科金域蓝湾 43.4万平米 品牌开发商 2009.3 恒大御景半岛 100万平米 强劲的宣传攻势 金沙洲是政府主导下开发的区域，是广佛一体化的先行区域，是未来广州城市发展的新方向 六大措施改善金沙洲“孤岛”交通 ●北环高速靠金沙洲路处开通向东的上下匝道 ●西环高速增加匝道向南走 ●修建沉香沙大桥 ●扩建金沙洲大桥 ●建设大坦沙大桥 ●沿江路南延与滘口打通 地铁6号线延长线将在这里设置2-3个站点，预计2010年将建成通车。 沿主干道A1路设有浔峰岗、横沙、沙贝三个地铁站，一期工程由金沙洲经大坦沙、南岸、黄沙、文化公园、 海珠广场、海印、东山口、区庄、黄花岗、沙河到燕塘，并设支线连接二沙岛及三号线的赤岗塔站。 金沙洲：广州城市发展的方向 金沙洲以政府主导的模式进行开发，将拥有完善的市政设施建设，最新规划中，将金沙 洲明确定位为广佛都市圈的居住新城；将其 建成为广州市最具规模、最具现代、最具自然特色、管理最完善的生活居住区。 但是，由于地处广区佛交界域区域困，也境存在着政府规划落实性差的弊端 ◇ 三区两地——金沙洲地跨两市三区,北部属于佛山南海里水镇,西部及南部属南海大沥黄岐,中间的东部属广州白云区; 各项配套“各顾各”——就医、通信、银行等方面因为该地区不是一个行政区而造成尴尬，比如明明小学就在对面，因为自己不在“那个 ， 。 ，于分属两地，难以实现统一。 规划“各行各路”——广州市将位于中部的金沙洲建造成为生态商住新城,佛山南海里水镇发展餐饮,大沥黄岐计划