房地产估价练习题_1...ppt

（1）计算已抵押贷款余额利用公式 求出A= （200×8%/12）万元÷[1-（1+8%/12）-60]=4.06万元； 已抵押贷款金额 =4.06万元/（8%/12）×[1-(1+8%/12)-40]=142.14万元 已抵押贷款余额=200万元-142.14万元=57.86万元 （2）测算在2009年10月18日的未设立法定优先受偿款的 价格V收益期限为有限年时，净收益按一定比率递增的公式： g-净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第1年为A，第2年为A(1+g)，未来第3年为A(1+g)2，依此类推，未来第n年为A(1+g)n-1。公式原型为： 此公式的假设前提是：1）净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；2）净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y（当g=Y时，V=A×n/(1+Y); 3）收益期限为有限年n。 V=50/(7%-5%){1-[(1+5%)/(1+7%)]36}-26/(7%-3%){1-[(1+3%)/(1+7%)]36}=747.43万元 根据：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠工程价款-已抵押贷款余额占社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款 可得：再次抵押价值=V-0-57.86万元/0.6-0=747.43万元-96.43万元=651.00万元 则该商铺在2009年10月18日的再次抵押价值为651万元。 4、某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2，建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/m2,现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m2,土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/m2，专业费及管理费为建筑安装工程费为10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天.间）,第1~4年的入住率分别为50%、60%、70%和 80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。 请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）。 解：（1）用收益法计算收益价格： 第一年的有效毛收入=180元/（天.间）×400间×365天×50%+5000000=1814.00万元 第二年的有效毛收入=180元/（天.间）×400间×365天×60%+5000000（1+5%）=2101.80万元 第三年的有效毛收入=180元/（天.间）×400间×365天×70%+5000000（1+5%）2=2390.85万元 第四年的有效毛收入=180元/（天.间）×400间×365天×80%+5000000（1+5%）3=2681.21万元 第一年运营费用=1814.00万元×35%=634.90万元 第二年运营费用=634.90万元+（2101.8-1814）万元×25%=706.85万元 第三年运营费用=634.90万元+（2390.85-2101.8）万元×25%=707.16万元 第四年运营费用=634.90万元+（2681.21-2390.85）万元×25%=707.49万元 第一年净收益 第二年净收益 第三年净收益 第四年净收益75元 利用公式 V=1179.1万元/10%×[1-(1+10%)-1]+1394.5万元/10%×[1-(1+10%)-2]+1683.69万元/10%×[1-(1+10%)-3]+1973.72万元/10%×[1-(1+10%)-35]/(1+10%)3=21981.17万元 （2）用成本法计算市场价格V 建筑面积=10000m2×2.0=20000 m2 1）土地取得成本=20000 m2×1750元/ m2=3500万元 2）开发成本及管理费=3000元/ m2×20000 m2×（1+10%）=6600万元 3）销售费用=400万元 4）投资利息=3500万元×[(1+8%)2-1]+6600万元×60%×[(1+8%)1.5-1]+ 6600万元×40%×[(1+8%)0.5-1]+ 400万元×[(1+8%)0.25-1]=1178.32万元 5）开发利润=40%×（3500+6600+400）万元=4200万元