成都万科金域西岭营销方案.ppt

预热期（3-4月） 目标： 完成项目别墅形象的市场推广，利用房交会，强势传递项目别墅信息． 思路：本阶段主要以户外媒体为主，在此基础上： 针对世家系及万科系的合作公司的高层，展开定向推广。 针对城西高端居住社区（尤其是别墅项目）展开区域定向推广。 渠道选择： 户外广告—市区中心区域/城南区域/城西区域 杂志—西南航空/四川航空/地产商 报媒—商报/华西 定向推广 将世家系及万科系的合作公司高层人士邀请至现场举办小型品鉴会，或由销售代表携带相关资料上门拜访推荐。 通过物业公司或者直投公司向城西高端居住社区发送项目相关资料。 公关活动—以调性活动为主 1） 迎宾大道区域价值研讨沙龙（3月） 2）“城市发展中，城市人的最佳的生活版图在那里？”研讨沙龙 公关活动思路 活动组织： （1）迎宾大道区域价值研讨沙龙 时间：3月29日 举办方式及参与人员： 联合《第一房产》栏目邀请成都市规划局官员、资深房地产专家、知名学者等制作现场节目 （2）“城市发展中，城市人的最佳的生活版图在那里？”研讨沙龙 时间：4月19日 举办方式及参与人员： 邀请资深房地产人及前期蓄积客户参加现场座谈会 媒体配合 1）成都电视台《第一房产》栏目现场录制《迎宾大道区域价值研讨沙龙》。 2）报纸、专业杂志，以醒目标题报道活动情况、研讨成果，进行软文炒作。 3）网络炒作，通过写手博客对于活动关注的相关问题进行炒作和舆论引导。 引爆期（4.29—6月） 思路：以展示区开放为起点，进入别墅产品一批次的销售阶段。 销售策略：利用国宾板块高端别墅区定向营销和各种推广渠道集中蓄客、集中放盘 推广策略：全面铺开项目的媒体推广，利用长效媒体建立项目形象，利用短效媒体快速传递销售信息。 营销条件： 1）取得别墅预售许可证 2）展示区开放 3）别墅产品相关的销售物料制作完成 渠道： 大众媒体（报纸、专业杂志） 户外大牌 公关活动（项目开盘活动及调性活动） 专项活动： 1）智利七大庄园红酒品鉴 时间：5月10日 参与人员：公务员；中小型高层管理者；私企老板；西区高校老师等。 媒体配合：报纸杂志软文报道活动情况，体现金域西岭作为一个高品质项目所具有的高端形象。 保温期（7月）（→第二销售期） 思路：保持项目市场温度，维系前期成交客户，为后续房源放出做市场储客准备。 活动： 奥运会与中国经济发展 时间：7月12日 活动方式及参与人员：邀请知名经济学家，解析奥运会与中国经济的发展趋势的紧密联系。邀请高新西区企业主参加。 销售策略：第一批次销售完毕，开始第二批次客户积累及第一批次客户维护 第二强销期（8月—9月） 思路：8月份别墅二批次房源集中开盘，展开第二轮媒体推广高潮。 活动： 8月二批次别墅房源开盘。 高档时装品牌发布会暨金域西岭别墅产品品鉴会 时间：9月20号 地点：项目销售现场 活动方式：邀请成交客户、意向客户及时装品牌会员参加。 销售策略：利用已成交客户、高端圈层和大众推广再次集中蓄客，统一放量。 第三强销期（10月—11月） 思路：延续上一轮强销期媒体推广的势头， 10月份顺势加推房源。 活动： 高尔夫球挥杆赛 时间：１０月１２日 参与人员：成交业主，意向客户 活动目的：利用这些客户的朋友圈层发掘新的客户资源。利用高端的活动提高项目调性。 销售策略：通过业主活动，加大圈层规模，从中提炼潜在客户进行储备，加推房源，自然消化。 保温期（12月） 思路：利用年末重大节气，组织活动维系项目累积客户资源，拓展客户渠道，为次年的新产品销售作准备。 活动： 新年客户回馈活动——新年音乐会。 时间：12月３１日 参与人员：别墅业主、意向客户 销售策略：对剩余房源进行自然销售 一、房地产住宅价值构成要素 环境价值 板块价值（包括区位配套、城市发展规划、距城区 距离、地段潜力） 人文环境（市政公园、名胜古迹、文脉资源） 交通环境（周边微观交通状况、区位快速通道） 自然环境（山、水、地势地貌、自然生态） 开发价值 总体规划（总平规划以及建筑布局创新、建筑规划指标） 产品 建筑外立面效果 公共环境艺术 设备和材料 项目配套 品牌价值 开发商品牌/实力（包括开发商资金实力、开发商开 发经验、开发商呈现能力） 物业管理品牌 延伸价值 （附加价值提升） 营销推广（含项目品牌塑造、项目形象提升） 销售管理 物业管理服务（收费、服务） 产品要素的呈现 机会价值（修正因素） 开发及入市时机 政策环境/利用 分期策略 项目开发目标（追求销售速度或项目整体开发利润） 二、三大价值权重比例的设定 根据房地产市场