中国房地产开发项目的资金来源研究--曹如月--2014.10.20.pdfVIP

中国房地产开发项目的资金来源研究 【摘要】2014 年以来，我国房地产企业的资金状况直接进入“一落千丈”的局面，而资金是 房地产开发的内在动力和重要支撑，对于我国的房地产开发至关重要。本文就中国房地产开发项 目资金来源现状进行分析，发现我国房地产目前普遍存在着融资渠道单一，开发企业自有资金不 足，东部地区房地产信贷风险较高，缺乏金融产品等问题，并对此提出了完善政策法规、拓展融 资渠道等针对性的建议。 关键词： 房地产 资金来源 融资 建议 1 引言 长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002 年年初以来，国内房地产企业只有 61 家实现上市融资，融资总额仅为80 亿元左右。房地产企业债券自2000 年以后再未发行，原有 的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10 多亿元。2003 年后，随着国家宏观调控对 房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资 者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金进入房地产业，海外融资也发展较快。 由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金（REITS ）不足。 2010 年 1-2 月我国房地产业开发资金来源 1.05 万亿，同比增长69.5%：其中国内贷款2489 亿，同比增长46.1%，其他资金4482 亿，增长111.9%，其他资金里的定金及预收款2446 亿、个 人按揭贷款 1443 亿，分别增长 103.7%和 168.1%，个人贷款和预售房款回笼较去年同期明显加 速。从占比来看，国内贷款和自筹资金在整个资金来源中占比提升(国内贷款由09 年的 19.8%上 升到23.8% ，其他资金由31.3%上升到32.9%)，外资和自筹资金占比降低(外资由0.8%下降到0.5%， 其他资金由48.1%下降到42.8%) ，显示银行年初放贷规模的增加为房地产企业提供了较为充裕的 资金。因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海 外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。 据上海易居房地产研究院发布的《2014 年一季度全国房企资金专题报告》显示，一季度全国 房企资金到位增速明显放缓，由去年同比增幅26.5% 降至6.6%。其中，利用外资、其他资金同比 分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%、9.6%。相比2013 年，国内贷 款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降 12.7 个、66.7 个、11.7 个和30.8 个百 分点，目前全国房企的资金面已跳升至“紧张”状态。 房地产开发行业具有投资周期长、资金消耗多、回收资金时间长等特点，房地产企业依靠自 身的资金力量无法保证开发项目资金的需求，融资将决定着开发项目能否顺利完成，因而研究我 国的房地产开发项目的资金来源具有重要意义。 2 房地产开发项目资金来源现状 （一）增长趋势显著 图1 房地产开发项目的实际到位资金 来源：中国统计年鉴2013 1998 年~2012 年，我国房地产开发项目的资金投入总体上呈现快速增长，从1998 年的4414.94 亿元增长至2012 年96536.81 亿元，增长了近22 倍。2007 年开发商疯狂圈地，2008 年由于银行 按揭贷款、银根紧缩等政策的调整，房地产市场低迷，房地产企业资金链紧绷，行业资金缺口7100 亿元，国家出台政策救市，帮助企业解决资金问题，2009 年房地产资金状况开始好转。 图2 全国房地产开发企业本年到位资金增速 资料来源：国家统计局 2014 年，1~8 月份全国房地产开发企业到位资金79062 亿元，同比增速2.7%，比1~7 月份 回落0.5 个百分点。相比于2013 年1~8 月份增速28.9%下降了26.2 个百分点，资金增速放缓。 （二）不同区域资金来源差异 表1 不同区域房地产资金来源构成 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 东部地区 17.6% 0.5% 37.6% 44.3