养老地产发展趋势及开发模式研究.pptVIP

* * * * * * * 专业化、连锁养老机构成本估算说明 序号 项目 标准（元/平米） 单方合计 专业化、连锁养老机构 开发成本 1 土地成本 2000 9000元/㎡ 2 综合建安费用（包含前期和预备费） 7000 其中包含 养老设施费（无障碍设施等） 100 精装费用 2500 运营成本 1 人力成本 2 物业成本 3 餐饮成本 4 其他费用 专业化、连锁养老机构投资测算——成本指标 * 财务指标 押金制 项目IRR 8.10% 1、内部收益率楼高于社会平均收益率（假设银行贷款成本为8%）投资回收期偏长。 2、押金收入回笼一部分的开发资金缓解资金压力。 静态投资回收期 11.28 动态投资回收期 14.97 营业毛利润 34.58% 营业净利润 25.90% 入住率70%时实现营收 押金制收费模式 类别 费用 备注 15年（期间可退） 协助 押金 150000.00 押金退租时退还 　 租金（元/年） 60000.00 以后每年以3%的速度上涨 　 护理费(元/年） 30000.00 以后每年以3%的速度上涨 　 餐费（元/年） 12000.00 以后每年以3%的速度上涨 专户 押金 150000.00 押金退租时退还 　 租金（元/年） 60000.00 以后每年以3%的速度上涨 　 护理费(元/年） 42000.00 以后每年以3%的速度上涨 　 餐费（元/年） 12000.00 以后每年以3%的速度上涨 押金流入 押金流出 项目计算期末估值收入 专业化、连锁养老机构投资测算——押金制收费模式现金流预测及财务指标 * 会员制收费模式 类别 费用 备注 15年（期间不可退） 协助 会员费 100000.00 会员费不退还 　 租金（元/年） 54000.00 以后每年以3%的速度上涨 　 护理费(元/年） 30000.00 以后每年以3%的速度上涨 　 餐费（元/年） 12000.00 以后每年以3%的速度上涨 专户 会员费 100000.00 会员费不退还 　 租金（元/年） 54000.00 以后每年以3%的速度上涨 　 护理费(元/年） 42000.00 以后每年以3%的速度上涨 　 餐费（元/年） 12000.00 以后每年以3%的速度上涨 财务指标 会员制 指标分析 项目IRR 7.39% 1、内部收益率略低于押金制收费模式，投资回收期偏长，营业利润率与押金制基本一致。 2、会员费能够确认收入，但是同时相应的降低了租金水平，影响了收益率。 静态投资回收期 12.97 动态投资回收期 15 营业毛利润 34.35% 营业净利润 25.74% 入住率70%时实现营收 专业化、连锁养老机构投资测算——会员制收费模式现金流预测及财务指标 * 财务指标（押金制） 5000元/月 6000元/月 7000元/月 8000元/月 项目IRR 8.10% 9.39% 10.64% 11.86% 静态投资回收期（年） 11.28 10.01 9.03 8.23 动态投资回收期（年） 14.97 14.59 14.22 13.22 营业毛利润 34.58% 40.45% 48.02% 49.21% 营业净利润 25.90% 30.34% 36.01% 36.91% 营收为正值的入住率 70% 50% 40%——50% 30%——40% 分析： 1、租金每提高1000元/月。项目IRR提高1.2% 2、随着老龄化的加剧和市场上高端养老机构相对缺失，专业化、连锁型的养老机构获得较高的收益是有可能的，但收益率依然偏低。 3、在目前没有明确的政策支持和较低的收益率的条件下，开发商不宜投资此模式的养老地产。 押金制收费模式下租金水平对项目财务指标影响 专业化、连锁型养老地产模式的运营风险——真实运营成本往往比预想的高 入住率% 高固定成本 实际利润 预期但没实现 理论中的收支平衡点 可变成本预测 比理论计算多出的成本 实际收支平衡点 可变成本预测 收入（月费） 0 20 40 60 80 100 成本 总成本曲线 运营风险——民非机构、经营责任分散、医保报销、欺诈等 养老社区的运营方只有注册成民营非盈利型机构，才能享受相应的水 电、税收优惠、政府补贴等。民非要向当地民政部门申请设立并接受 管理； 民非机构养老社区的经营风险不像民政系统的福利养老院可分散，客 户对民营机构责任要求更为苛责； 在现有医疗保障制度下，养老社区设立能医保报销的挂牌诊所或康复 护理医院，是客户选择养老社区的重要因素； 客户有意隐瞒个人真实信息（如：精神方面疾病、亲属联系方式等）， 使得在突发情况时不能及时采取有效措施。 * 小结