旅游投资项目运作程序.ppt

旅游投资项目的运作程序 一、旅游项目开发模式与流程 开发旅游项目，就是开发旅游产品，即通过创意策划、规划、建设、人力资源配置、服务管理、营销推广，形成旅游产品的运作经营。 1、旅游资源开发的历史 　　旅游项目开发，可以从旅游资源开发的历史过程中，找到进化的印记：　 １）原始资源利用期：80-90年，圈起来收门票与初步接待；　 ２）资源开发起步期：90-95年，基础设施建设与观赏旅游；　 ３）资源开发转轨期：95-04年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成；　 ４）资源深度挖掘期：2004-2015年，情境设计与体验旅游；　 ５）后资源开发期：　2015-？，休闲度假与生活方式。 　　旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，成为旅游发展的重要方向。 2、旅游项目开发模式 １）自发与自主　　自发开发模式：自行策划、管理处、投资商，比如说一些农家乐项目；　　自主开发模式：专业策划、管理处、投资商，自主的开发相对有策划和规划。 ２）主动与被动 选点开发模式：比如野生动物园，在大连做了一个，在昆明再做一个，完全可以主动选点。　　招商开发模式：通过政府或投资人招商的模式。有土地、有资源，招进一些投资人进入开发，这是相对被动的一种开发模式。 ３）开发区域结构　　单一项目开发模式；　　成片整体开发模式；　　目的地整体开发模式  ４）开发投入时序　　滚动开发模式：持续小资金投入开发；　　分期开发模式：阶段性投资开发；　　一次性完成开发模式：先开发完成再开放； ５）产业多元性　　单一开发模式：单一产业的产品项目；　　综合开发模式：多种产业结合，复合产品结构； ６）土地利用性质　　游憩区开发模式；　　旅游房地产开发模式；　　旅游城镇开发模式； 　 ７）与市场的关系　　近郊型项目开发模式；　　远郊型项目开发模式；　　区域型项目开发模式；　　全国型项目开发模式；　　国际型项目开发模式。 3、旅游项目开发的前期工作流程 根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。 １）投资决策 这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 ２）合同签定 　　 旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。 　　 合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 ３）架构管理 　　 合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。 　　 开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为： 　　 前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。 　　 景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。 ４）产品策划（项目设计）及项目运作策划 　　 项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销