世纪座标京津新城策略案最终版.ppt

我们期待找到2008京津新城的推广气质 和方向 THANKS 将项目品牌进行到底，以项目品牌带动产品销售 以成熟配套为基点，事件营销扩大品牌影响力 守住天津根据地，近攻北京，点击外埠 与时俱进，今天的第二居所，明天的第一居所 年度推广策略： 3-4月品牌形象整合转换，京津先合后分，促销遗留，积累新客户 5月进入品牌新产品强势联动推广（诉求因地制宜） 年度推广策略 / 阶段划分： 营销动作建议 利用成熟资源优势，倡导第二居所的生活方式，带旺人气。 吸引中高端游客，潜在租客、潜在买家。 充分利用周末小黄金周。 全年活动主题：2008分享城熟年 方式：度假产品打包优惠，须预约登记，限量甄选高质量客户。 根据不同时段调整 主题包装方式，譬如，清明踏青 ，端午赛龙舟，中秋全家赏月…… 全年活动主题：去度假吧，泡温泉、打高尔夫、马术、赛龙舟，住凯悦…… 目的： 弱化投资需求，引导第二居所的度假需求； 提升项目品质感，配合产品提价。 营销建议 骑马，做直升飞机看房 专供生态农场 租售服务，推出分时度假营销方式 周末及小黄金周的公交频次 提升环境包装，完善导引系统 丰富产品 风格 ，比如现代简约、现代中式等满足多元需求 营销动作 事项 创意表现 2008京津新城推广方案 世纪座标2008/01/10 2008 分享城熟年 我们不能改变大势但能创造优势 CONTENTS 1 卖什么？——找到核心竞争力 别墅市场看新城/当前优势整合 2 谁买帐？——破解沟通密码 销售反馈/ 市场启示/区域沟通差异化 3 如何定位？——确立推广形象 项目品牌形象整合 / 上京康园形象包装 4 怎么卖？——整合传播之道 年度销售及推广目标／年度推广策略/营销动作建议 5 创意表现 京津新城卖什么？ 别墅？环境？配套？成熟？机会？还是其他？ ——找到核心竞争力 别墅市场看新城/当前优势整合 1 别墅市场看京津新城 本案相对天津市场的竞争力 本案相对北京市场的竞争力 别墅市场的新机遇 别墅市场看京津新城 /相对天津市场的竞争力 东篱19英里　 生态观光旅游、休闲度假和居住生活配套于一体的大型生态别墅建筑集群 7400元/平方米， 150万-180万一栋 ——项目相对体量较小，未来不确定 团泊湖新城 北方现代旅游观光、休闲度假、服务业基地、具有田园特色的生态宜居城市为目标。36平方公里，覆盖人口40-50万人 。12800元/平方米。 ——项目刚刚启动，还处于“开始做梦”阶段，梦仅属于天津 锦绣香江 3000余亩，目前主推80-90平米两室 ，9000元/平方米 “居住与世界同步”打造世界级休闲人居水城。 ——安居型的休闲度假居所，未成熟 中新生态城 滨海新区，30平方公里，300亿大投资，中新合作开发，预计10年开发。 —— 项目尚处于纸上谈兵阶段，年中可能上市。 别墅市场看京津新城 /相对天津市场的竞争力 ——纯粹的业已成熟的资源型别墅大盘少。 总结： 天津大盘兴起，生态宜居、休闲度假概念主导 多元复合型物业形态居多，纯别墅项目少 温泉资源型别墅不多 别墅市场看京津新城 /相对天津市场的竞争力 亚北：润泽庄园 北五环外，新城市别墅区。 起价:叠拼价格：490-530万元/套；联排价格：620-880万元/套。240-300平米 周边紧邻国家奥林匹克森林公园 开盘时间:2007-12-15 ，入住时间: 2009-06-28 —— 亚别墅产品，叠拼的价格超过本案独栋 别墅市场看京津新城 /相对北京市场的竞争力 燕郊：华堂高尔夫庄园 六环以外燕郊 ，高尔夫资源独栋别墅，17万平米，一期的占地面积一共10.424公顷，公寓别墅并存。 均价:15000元/平方米 ，最低价：480万元/套，最高价：750万元/套 2007年9月28日开盘，2008年8月31日入住。户型面积为430-516平方米。 ——规模不大，非纯别墅社区，依赖燕郊城市资源 别墅市场看京津新城 /相对北京市场的竞争力 密云：君山国际高尔夫别墅 六环以外，京承高速密云出口向北， 55万平方米，360度观景别墅，高尔夫配套，临国际会议中心。 起价:18000元/平方米，最高价:25000元/平方米，均价:600万元/套 一二期售罄，三期隆重推出西区22套 ——属于远郊景观高尔夫资源型，存量不多 别墅市场看京津新城 /相对北京市场的竞争力 怀柔：山水天地酒文化主题公园 六环以外怀柔区庙城镇独栋别墅，酒文化主题街区，规划用地19.4公顷，总建筑面积64581平方米 。 均价:15000元/平方米。一期商业，二期独栋别墅，预计2008年春节后开盘，推出一批独栋别墅，09年入住。户型面积为300-1000平方米。450-1500万/套。