西北国际机械贸易港项目一期整体定位报告-2013年0330.pptxVIP

西北（国际）机械贸易港一期项目整体定位报告;报告框架;报告框架;本项目整体1200亩，在公司战略布局中属于一级市场发展项目，是企业重点打造的产业新城项目;企业以“1+3+X”的产业模式，结合区域发展情况，推动产业新城的发展;;项目整体为1200亩，首期启动265亩，功能复合，具有打造产业新城的可能;项目位于城郊新区，尚未城市化，区域处于发展规划阶段，北塬新城的规划对本项目的影响较大;本项目紧邻北塬新城的核心区域，未来政府北迁将使此区域成为CBD中心，从区位上研究本项目具备北塬新城城市配套的功能;北塬新城核心区域规划为未来咸阳的政务中心，含有大量的商业办公等城市配套，项目中的“X”业态须避开政府规划;北地块开发：北塬新城的“文化中心”已开工建设，预示着北塬新城建设的启动，项目北地块“X”类业态可很快开发建设;;咸阳汽车产业园是由政府引导开发，距离本项目仅5公里路程，且规模大，因此本项目业态须与其差异化竞争;咸阳汽车产业园功能定位以发展汽车及零部件销售、汽车会展、汽车物流等产业为主;咸阳汽车产业园除商住配套类项目尚未建设外，大部分产业类项目已开工建设;秦楚汽车城：以家用汽车的展销及商住配套为一体的综合性项目;秦楚汽车城：销售优惠力度对客户吸引强，在售商铺已基本售罄;车世客：以家用汽车4S店带动相关产业配套的汽车商业广场;海纳国际咸阳汽配城：集汽贸、居住、酒店等为一体的复合型项目;玉林汽配城：以各类配件为主，规划为小铺面对外销售;汽车产业园以家用轿车及配件销售、展示外，还有重卡汽车业态，建议本项目“1+3+X”产业模式中取消“载货汽车”重卡类业态;;区域价值研判：;;农用机械市场研究——;西咸农机销售主要集中在咸阳苏家寨区域，其中“咸阳农机汽车大市场”是规模最大，运营最成熟的农机专业市场;;;市场内以农业机械销售为主，商业配套业态比较缺乏;市场上农机销售多以代理商代理多个品牌销售，并经营多种农用机械，以收割机、拖拉机、卡车及农用三轮为主;市场规划不合理，业态经营区域混乱，内部交通网等级低等因素造成了市场整体档次低，本项目易于超越;;;市场内含有近50家商户，出租率80%以上，剩余铺位位置比较偏僻;市场土地性质为农业用地无买卖权限，商户以短期租赁及买断土地年限经营为主，租金价格低，会影响本项目前期招商及租金水平;大农机销售所需的仓储与展场空间所需面积多在1000~3000㎡之间;农机商户的资金实力一般，对于购买店铺的意愿不强，多以租赁经营为主;随着城市化的发展以及城市重心北迁，苏家寨区域作为新老城中心，将可能面临拆迁，为本项目形成极好的市场机会;市场小结：现有市场实际运营面积在200亩左右，但使用率较低，仅有50家商户，若合理规划仅需100亩左右就可容纳所有商家;工程机械市场研究——;工程机械类销售以样机销售为主，对于仓储的空间要求不高;工程机械类产品销售以装载机和挖掘机销售为主，为各家门店的主要销售产品;工程机械类大品牌有三四十家，其中大部分品牌均已进入陕西，并且以独家代理为主，主要集中在三桥市场;;三桥有30多家大品牌代理商以及近百家中小品牌商家;市场沿天台八路主干道租金水平高，而在次干道租金低，两者租金相差较大;市场中4S店规模较大的一般在10亩以上，2S店规模一般在1~2亩之间;代理商对于场地租赁，经常搬迁非常不满，希望有自己的产权经营;三桥市场面临拆迁问题，各商家近期均在寻找场地搬迁，本项目须抓住这次机会;各类大品牌代理的经营商需求以4S店为主，中小品牌的代理商认为2S店即可满足需求;各品牌代理商资金实力较强，有购买的实力和愿望，但同时还需要员工住宿等配套;;项目目前已招商情况说明;市场价值研判：;;56;57;58;59;O*w＝利用机会，克服劣势;W*T＝减少劣势，避免威胁;项目整体发展策略：龙头带动，产业升级，形象立势;项目整体市场定位;项目整体产品定位——500亩左右的产业专业市场;项目整体业态分布;整体定位之下，项目首期如何实现？;首期地块用地分析;北地块产品建议：站在城市运营的角度，作为北塬新城的城市配套进行整体规划；;项目北地块产品规划布局建议：;北地块前期可作为展场、仓储用地，待区域成熟后开发，也可考虑先开发一部分，作为首期南地块的商业配套;南地块产品建议——方向一：若考虑做农机市场;考虑做农机市场存在的问题（一）;考虑做农机市场存在的问题（二）;南地块产品建议——方向二：若考虑做工程机械市场;南地块产品建议——考虑做工程机械市场;南地块产品建议——考虑做工程机械市场;南地块产品建议——建议做工程机械市场;南地块产品业态;以工程机械4S店为主力产品，快速提升项目首期形象;工程机械4S店单体设计;工程机械2S店首期以展示为主，总体规模不大，但对形象要求较高;配件销售区有临街昭示面，弥补业态不足;写字楼沿主干道