房地产开发项目经济评价.doc

PAGE PAGE 11 房地产开发项目经济评价 一、绪论 房地产开发项目的经济评价，是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分，是房地产开发项目决策科学的重要手段。为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，建设部于2000年9月18日发布了《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)，作为进行房地产开发项目经济评价的试行指南。 房地产开发项目一般应根据社会经济发展需要和城市总体规划要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法进行经济评价。 二、国内房地产开发项目经济评价现状： 为了适应社会主义市场经济的发展，加强房地产投资项目经济评价，根据《国务院关于投资体制改革的决定》精神，国家制定了许多的规范性文件，来监督和规范我国的房地产投资项目经济评价工作。但是我国房地产业发展比较晚、真正意义上的投资项目经济评价工作仅仅有二十余年的时间，这二十多年里，房地产业不断的发展，不断的进步，房地产经济评价体系不断完善，与此同时我国的房地产经济评价取得了一定的成绩，但还做的不够完善，与西方资本主义国家相比，无论在理论内容还是实际中都存在一些问题和不足，值得我们去认真研究。 三、国内房地产开发项目经济评价不足之处与原因： （一）“先入为主”，评价带有极强的主观性 在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某方向可行的方面，认为的忽视项目的负面因素与不利因素。更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。 （二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员 一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲，房地产项目经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。可是在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补偿学习能力，导致专业技能存在较大缺陷。此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具有丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。 （三）缺乏市场分析，基础工作不扎实 房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观，高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上，经济评价中首要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才对财务评价，研究是否可行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变化进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价有效。 （四）忽视项目的不确定因素分析 许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。 （五）经费不足 我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看起来很重视，但人力、物力、财力等方面的投资又大幅度压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。 四、解决办法 （一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度 经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作对经济评价的