保护业主合法权益规范物业管理活动.PDF

刊于《上图讲座专刊》2004 年第 12 期 保护业主合法权益 规范物业管理活动 ——解读上海市住宅物业管理规定 谢天放， 上海市人大常委会委员，市人大法制委员会 主任委员，市第十二届人大代表，主要负责地方性法规草 案的统一审议工作，曾任市政府法制办公室主任。近年来， 先后主持开展了《行政处罚罚款设定研究》、《关于地方立 法机制的新思考》、《我国地方立法的流变和展望》等课题 研究，其中《关于地方立法机制的新思考》一文获得 2003 年度市人大常委会研究课题一等奖。 物业管理在现代汉语词典中是一个新词汇、新概念。 2002 年出版的《辞海》都没有收录这个词汇。物业管理法定的内涵，上海市规定的第二条 以及国务院条例的第三条都有一致的规定。住宅物业管理就是指住在区内的业主，通过选聘 物业管理企业，有业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋、配套的设施设备 以及相关场地进行维修、养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。这段法定内涵， 可以这样理解：它表明物业管理有两个主体，即业主和物业管理企业，这是有两个法定的民 事主体；它是靠一份合同来约定的，就是《物业服务合同》；它规定了从选聘、订立合同到 之后一系列的维修、养护管理等这些具体的服务，形成了一系列的活动。 物业管理法律规范在我国是地方先行立法的。上海和一些省市都根据当时住房改革的情 况相继制定了地方法规或规章，上海制定的在 1997 年，当时称为《上海市居住物业管理条 例》，是较早的。此后，国务院在去年 5 月制定了物业管理条例，统一了全国物业管理的基 本规范，确立了一些最基本的物业管理制度。有七项制度是这个条例规定的：业主大会制度、 业主公约制度、物业管理企业的招投标制度（选聘物业管理企业一定要招投标制度）、物业 的成绩验收制度（一个新的物业公司来管理前一定要验收）、物业企业的资质制度（物业管 理企业要有资质）、专业人员的职业资格制度（物业管理企业里的专职人员要有职业的资格）、 住房专项维修基金制度。国务院条例出台后，也正在抓紧制订配套的规范，包括物业管理企 业的招投标办法、业主大会的规程、专项维修基金的交缴和管理监督等办法，有的已经出台， 有的还正在抓紧制订当中。由于国家已经有了统一的制度，1997 年上海市人大通过的地方 法规《上海市居住物业管理条例》就需要修改。因此，从去年开始，就在酝酿讨论上海要重 新制定一个地方法规，来规范上海的物业管理工作。今年 8 月通过《上海市住宅物业管理 规定》，同时废止了 1997 年的条例。 上海规定的特点：第一，总结 1997 年条例实施以来的一些经验和教训，这 7 年以来的 实际工作中遇到的问题；第二，细化了国务院的条例，国务院条例规定了有些事是要由地方 来规定的，比如首次业主大会的投票权怎么分配；第三，坚持把重点放在住宅物业。 接着，我要向大家介绍《上海市住宅物业管理规定》的一些主要内容： 一、业主的法律地位 在规定的第三条中，明确说明业主是指房屋的所有权人。使用人也就是房屋的承租人， 或者实际的使用人，不是业主。业主的权利很多，我把国务院条例的第六条中规定的十项权 利列出来。为了简单起见，《上海市住宅物业管理规定》对业主的权利没有再罗列。 业主的十项权利：第一，按照合同的约定接受服务的权利，即根据合同的约定，聘请了 物业服务公司，当然有享受物业管理服务的权利；第二，有提议权和建议权，提议召开业主 大会，对物业管理中的重大问题可有自己的建议；第三，参与制定公约和提出建议的权利， 就是参与制定权；第四，参加大会的权利并有表决的权利，参加业主大会会议进行投票表决； 第五，有选举权和被选举权，要选举业主委员会，任何一个业主都有选举权和被选举权。业 主还有若干个监督权，监督业主委员会的工作，监督物业管理企业是不是认真履行了物业服 务合同，监督公用部位、公用设施设备和相关场地的使用情况，监督公用部位、公用设施设 备专项维修资金的管理和使用情况；还有一个兜底的条款，就是法律法规规定的其它权利。 为何条例要对业主的权利规定得那么详细？因为物业管理的立法宗旨，就是要维护业主 的合法权益。因此，我们必须首先清楚业主的所有权利。之所以业主能拥有这些权利，是因 为物业管理在本质上是业主