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市城市建设工作科学发展观调研报告 　　近年来，XX市的城市建设一直面临着资金和土地资源短缺两大“瓶颈”制约，在国家采取收紧银根和严格管理土地双“闸门”的政策背景下尤其突出。通过深入土地局和城建部门调研、座谈，向天津、广州、青岛、厦门、武汉等兄弟城市取经、学习，并结合XX市实际情况反复研究、讨论，对破解资金和土地“瓶颈”进行了一些深入的思考。 　　一、中外成功经验及XX市的有益探索 　　中外可借鉴的成功经验与做法 　　1.发达国家在盘活城市存量资产、城建融资等方面有很多值得学习借鉴的先进理念和成功范例 　　———拥有完善的体制机制。美国、新加坡对国家投入到城市基础设施的资产和投入到城市可经营领域的资产，一般都实行区别管理。新加坡、奥地利、澳大利亚等国家都设有国有控股公司，这些公司受政府委托经营城建资产，并实行独立核算，自主经营，赢利后往往可以为公众提供更为丰富和高效的服务。美国、日本都通过立法的方式，建立完善城市建设存量资产经营管理制度，用以规范城市政府经营管理城市建设存量资产的行为，并提高这部分资产的运行效率。同时，这些国家都很注重对城市资产运营的监管，在美国，城市资产经营公司要想获得财政预算支持，必须接受相关部门对其运行状况的审查和质询。 　　———充分运用资本市场融资。包括通过发行市政债券，以适当举债的方式解决建设资金不足问题，或通过信托产品将社会闲散并期待增值的资金集中起来，委托信托投资公司管理、运作，投资于某个特定的城市基础设施建设项目，并共同分享投资收益。另外，许多国家还通过私人主动融资和公私合伙制两种模式来开展项目融资。 　　2.国内同类城市破解资金和土地瓶颈问题的经验做法 　　———充分利用土地资源。杭州、武汉等城市近年来都加大了土地指标调剂力度，向土地整理要指标、要效益，并严格规范土地运作，尽管国家关紧土地“闸门”，但这些城市和地区的高速发展并未受到建设用地指标问题的阻碍。 　　———采取多样化融资方式。包括大量争取银行贷款，利用资本市场融资，如发行企业债券、收益信托等进行融资。同时一些地区在广泛应用BOT(建设-经营-转让)、TOT(移交-经营-移交)项目融资模式及其演化模式的基础上，正在通过ABS(资产支持证券化)、PPP(公私合伙或合营)、股权融资、投资基金等更多的融资方式方法进一步拓宽融资渠道。 　　XX市近年来进行的有益探索和取得的工作成效 　　在市场化融资上，近几年XX市进行了一系列有益的探索和实践，也收到了较好的效果。项目融资渠道不断扩展。如，采用BOT方式建设了太平污水处理厂、西南部垃圾处理场等一批重大城市基础设施项目。资本运营手段不断完善。如发行路桥建设债券建成二环快速干道等。城市经营理念不断加强。XX市采取以地生财方式，通过以路带房、以房补路措施，消化重点路桥工程建设资金矛盾，采取可经营资产有偿使用方式融集了大量建设资金。 　　在促进土地效益最大化方面，XX市也取得了一些成效。在保障全市新增建设用地稳步增长的情况下，采用“占一补一”方法，通过大力开发和复垦耕地，使全市耕地保有量始终保持稳定，坚守住了耕地“红线”。20*年-20*年，XX市以招拍挂方式出让土地成交价款累计为131亿元，20*年、20*年分别达到41亿元和45亿元。其中，有近50%的地块获得溢价收益。从招拍挂以经营性用地出让为主，到工业用地也实施招拍挂并创建了工业用地招拍挂出让绿色通道，XX市在土地市场建设方面进行了不懈的探索和尝试，土地供应集中统一管理不断得到强化。 　　二、XX市存在的突出问题及主要原因分析 　　土地供给少、项目建设资金有限是我们当前推进城建项目建设面临的最现实、最紧迫的难题，具体体现在，XX市争取到的大额贷款笔数少、额度有限，难以满足大项目建设的需要，土地指标还比较紧张，与杭州、武汉等城市相比，XX市毛地出让多、单位土地出让价格低、综合收入少。 　　产生上述问题的原因是多方面的。主观上，XX市存在的问题可以概括为“三不”。即，干部队伍不擅长市场化运作，项目主体不适应现代融资的要求，项目前期工作不规范，简单、粗放。客观上，由于XX市一年里有半年时间处于霜冻期，与南方相比，在XX市投资回收期长、成本高、收益相对较低，这是影响投资者积极性的重要原因；XX市的金融生态环境还不够优化，社会信用体系还不健全，历史遗留的企业不良资产较多，国有银行尽管储蓄余额和存贷差较大，但比选借贷主体和营利性、成长性好的大项目有限，导致信贷投资规模偏小、大量资金外流；另外，XX市的金融工具还比较少，地方金融机构数量少、规模还比较小，实力弱，吸引社会资本、民间投资，特别是开发使用股权质押、资产证券化、ABCP(资产支持商业票据)等金融衍生产品少。 　　三、突破资金土地瓶颈问题的基本思路与对策 　　要突破资金和土地瓶颈，加快提升城乡承载功能