专题二我国建设用地使用.pptVIP

２．国有土地租赁和土地使用权出租 （１）标的不同 （２）所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。 （３）法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。 （４）土地使用者的权益不同。 （二）国有土地租赁的使用范围 1.对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。 2.对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。3.对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 (三）国有土地租赁的期限 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁。 （四）国有土地租赁取得使用权的取得 １．国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。 ２．登记问题 （五）国有土地租赁使用权的性质及其处分 １．性质（争论） ２．处分：承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。 九、土地使用权的间接取得 （一）间接取得的含义和方式：（参看教材，一般了解） （二）土地使用权的转让 （二）土地使用权的转让 1.含义：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。具体有出售，交换和赠与。 2.条件： （1）取得土地使用权证书（全部支付土地出让金） （2）进行了符合法律规定的投资开发。 （三）土地使用权的转让和地上建筑物的关系 原则：随同转让。 （四）土地使用权转让合同的法律规制 1.价格管制： （1）低：优先购买权 （2）高：采取必要的措施 2.登记管制：是合同生效要件还是受让人的土地使用权（物权）的取得要件。 3.转让条件管制（前已述） 十、土地使用权的出租 （一）含义：土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 （二）土地使用权出租的法律规制 1.出租条件规制 2.出租期限： 我们需要根据《合同法》的规定进行界定 (2)在城乡建设用地挂钩程序的启动上必须把上述程序加上去。否则，项目区已经审批下来，造成了即成事实，再让村民会议“确认”，很难体现尊重“农民的意愿”，会造成农民“被上楼”的新一轮悲剧。 五、土地管理法修订之探讨 2008以来，国土资源部组织力量开始对《土地管理法》进行修订，2009年4月最新一稿修订草案吸收了地方政府、中国社科院以及国土资源部各相关司局的意见。2011年4月，国务院法制办正式启动《土地管理法》修改工作，并组成了联合工作组负责起草工作。 （１９８６年６月２５日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据１９８８年１２月２９日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正１９９８年８月２９日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据２００４年８月２８日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正） 目 录 第一章 总则 第二章 土地的所有权和使用权 第三章 土地利用总体规划 第四章 耕地保护 第五章 建设用地 第六章 监督检查 第七章 法律责任 第八章 附则 共计86条 张千帆观点 在2012年2月11日举行的财新《中国改革》“建言《土地管理法》修改”圆桌讨论会上，张千帆教授指出现行《土地管理法》至少存在九大弊端。 　　一是国家主义立法思维和重管理的方式与中国现实相违背。 　　二是禁止集体土地入市，造成两种产权不平等，妨碍了农民集体参与工业化、城市化的机会，严重损害了农民的利益。 　　三是征地补偿维持计划经济时代的地价制度，补偿费还是由政府来定，而不是市场价，从而就从农民身上拿走了巨额的财产。 　　四是各级政府，尤其是地方政府建立了庞大的“卖地财政”，从而极大地压榨了农民的合法收入，扩大了社会贫富差距。 　　 五是政府用指令性计划等手段，配置土地资源。 　　六是土地管理的主要特征是高度集权，审批制度为土地腐败提供了便利条件。 　　七是大量国有土地曾以划拨配置的方式给单位无偿使用，这必然造成土地资源的严重浪费。 　　八是计划配置土地从根本上造成市场价格扭曲，进而造成了房地产泡沫。 　　九是公共利益界定不明确，甚至可以说不可能明确，征地补偿不公正，征地程序不合理，以及救济程序严重匮乏，造成政府征地权力几乎不受法律约束。土