2018年_2_18看二十年来的房地产政策.doc

WORD格式 可编辑 专业技术 知识共享 2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲 原创 家族财富密码 1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，出口受到影响，国内实施积极的财政政策，鼓励住房消费带动国内消费增长。例如，1999年，在个人住房交易中，个人所得税、营业税、契税享受免征、减半等优惠。2000年，鼓励贷款买房，房租收入税率降低。2001年，继续鼓励住房消费和房地产开发投资，对房改之前的房产免营业税、契税及相关收费。2002年，采用金融手段调控房地产，降价住房公积金存、贷款利率。加入WTO以后，国内出口形势迅速好转。2002年，局部投资增幅过快，开始房地产市场的调控，控制土地供应，并恢复征收土地增值税。（2）2003年至2008年7月这一时期，调控政策主要在于为房地产市场降温，价格没有停下上涨的脚步。2003年，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）出台，命令加强房地产信贷，二套住房的首付比例提高，四证齐全才能发放贷款等。财政手段紧跟而上，对出售的房屋征收房地产税。国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），将房地产定位为拉动国民经济的支柱产业，要求房地产持续健康发展。2004年，国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）限令8月31日为界，出让土地的方式由协议变成“招、拍、挂”，地根收缩。政府开始从土地供给方面调控房地产。当年4月和10月，央行分别将存款准备金利率从7%提高到7.5%，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点，紧缩银根。全国各地房价继续上涨。2005年，首次打出了调控组合拳，行政、金融、财政政策纷纷出台。国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号），俗称旧国八条，提出稳定房价，控制需求。国务院办公厅转发建设部等部门《