2010年房地产估藤蔓价师《案例与分析》重点预习20.docVIP

第 PAGE 4 页 共 NUMPAGES 17 页 2009年房地产估价师考前辅导精讲班《房地产估价案例与分析》　不同目的房地产估价之九房地产租赁价格评估 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求来源建设工程教育网 1．掌握建设用地使用权出让价格评估； 2．掌握房地产转让价格评估； 3．掌握房地产抵押价值评估； 4．掌握城市房屋拆迁估价； 5．熟悉房地产强制拍卖估价； 6．熟悉房地产损害赔偿估价； 7．熟悉房地产租赁价格评估； 8．熟悉房地产课税估价； 9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。 二、内容讲解 第七节　房屋租赁价格评估 一、房屋租赁价格评估的特点 房屋租赁价格（即房屋租金）是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。其价格评估具有如下特点：来源建设工程教育网 （一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型 住宅类房屋租赁价格的政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。这类住宅房屋的类型包括各级政府所属的直管公房和廉租房等。住房是人们生存的基本条件和基本权利，中央和地方人民政府对这类政策性、公益性住房租金标准等都有具体规定，明确了一般标准，限定了浮动幅度。租赁行为既逐步走向市场经济的轨道，又保证居民不致承受太重的负担，体现住房所具有的一定的社会保障性质。此类政策性住房租赁价格评估时应严格遵守中央和地方政府的有关规定。 住宅类房屋的市场租赁价格评估主要涉及商品房住宅和已购公房，由于该类房屋的买卖、租赁行为属于市场行为，其租赁价格为市场价格，应参照市场价值标准评估。 （二）租约对租金估价有一定的影响来源建设工程教育网 如为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金。租约期外的租金则采用正常客观的租金标准。租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如租约所约定的租金客观合理，一般应根据该租金估价；如与市场租金标准相差较大（或高、或低），租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。 （三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分 根据《城市房地产管理法》等法律、法规和政策的规定，以营利为目的出租划拨土地使用权的房屋，其租赁价格评估应同时给出租金中所含的土地收益值。房屋租赁价格中应含土地收益值，而房租中的土地收益为上缴国家部分，因此，需要将土地收益值单独列示。 二、房屋租赁价格管理的法律规定 （一）房屋租赁价格应以合同形式载明 《城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定……租赁价格……” 来源建设工程教育网 租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。 （二）不同用途房屋租赁价格管理规定 《城市房地产管理法》第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。 对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房不同，因此，可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益增多，此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异，其租金标准应依靠市场调节，由租赁双方协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。 （三）私房租赁价格管理规定 国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（1983年）第15条规定，租赁城市私有房屋“房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。”如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。如私房为非住宅用房，应按市场情况协商议定其租赁价格。 三、房屋租赁价格评估的常用方法来源建设工程教育网 （一）市场法 市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开