200筒3-2010房地产估价师《理论与方法》真题答案.docVIP

PAGE PAGE 1 2003年理论与方法答案 一、单项选择题 　 1．C　2．A　3．C　4．B　5．A　6．C　7．C　8．C　9．A　10．C 　　11．B　12．B　13．B　14．C　15．B　16．A　17．D　18．A　19．C　20．B 　　21．C　22．B　23． C　24．C　25．D　26．C　27．A　28．B　29．C　30．A 　　31．C　32．B　33．B　34．A　35．B 　　二、多项选择题 　　1．BCDE　2．ABCD　3．ABCD　4．AB 5．ACDE　6．AD　7．BCD　8．ACE　9．BCD　10．ACDE　11．ABD　12．ABD　13．BD　14．ABE　15．BCDE 　　三、判断题 　　1．√ 2．×　3．√　4．×　5．√　6．√　7．×　8．×　9．×　10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．√ 　　四、计算题 　　1、解： 　　(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： 　　V=A/Y[1-1/(1+y)n] 　　(2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m2 　　(3)计算1层商铺收益价格： 　　年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元 　　V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20万元 　　(4)计算2～3层商场收益价格： 　　年净收益：1000×2×70％×600=84万元 　　V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48万元 　　(5)计算4层酒楼收益价格： 　　年净收益：1000×70％×50×12-80000=34万元 　　V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59万元 　　(6)计算5～10层办公楼收益价格： 　　年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62万元 　　V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13万元 　　(7)计算11～24层住宅价格： 　　V11～24=1000×14×4000=5600万元 　　(8)计算房地产价格： 　　V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24 　　=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600 　　=9591.40万元 　　2、解： 　　(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 　　(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。 　　(3)交易情况修正系数为： 　　可比实例A：100/(100+2)=100/102 　　可比实制C：100/100 　　可比实例E：100/(100-3)=100/97 　　(4)交易日期修正系数为： 　　可比实例A=(1+1％)4 　　可比实例C=(1+1％)4 　　可比实例E=(1+1％)3 　　(5)房地产状况修正系数为： 　　因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有： 　　可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98 　　可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3] 　　=100/101 　　可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100 　　(6)计算比准价格： 　　比准价格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309.20元/m2 　　比准价格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357.57元/m2 　　比准价格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310.83元/m2 　　(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 　　估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2 HYPERLINK /fdc/ 来源:考试大-房地产估价师考试 2004理论与方法答案 一、单选题 　　1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B?6．D　7．C　8．C　9．D　10．A 　　11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C 　　21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B 　　31．B