金地上海金地格林郡商业定位方案.docxVIP

金地·格林郡 商业定位方案 二零零九年三月二十七日 框 架 1 市场 2 项目定位 3 收益测算 青浦概况 项目分析 定价原则 青浦商业现状 项目定位 租金定价 青浦商业规划 业态规划 收益测算 青 浦 概 况 青 浦 概 况 地 理理 位位 置置 置：青浦位于地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与 行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏 吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。青浦全区土地总面积 69.77平方公里，占上海市总面积的十分之一。青浦区下辖12个 ，1个工业园区，12个镇是：赵巷、徐泾、华新、重固、白 、赵屯、朱家角、练塘、西岑、金泽、商榻、青浦镇。青浦镇 区人民政府所在地，为全区的政治、经济、文化中心。 游：青浦以灿烂的古文化和旖旎的水乡风情蜚声于海内外。上淀山湖游风景区地处青浦西部风光秀丽的淀山湖畔，是经上海政府批准重点开发建设的上海主要旅游风景区景, 口：全区总人口预计88.8万人，其中来沪人员43万人，占总人48.4%。 青 浦 概 况 经 济 发 展 2008年青浦区实现地区生产总值（GDP）478亿元，比上年 济 发 展 增长15%。其中第一产业增加值8.3亿元，增长5.8%；第二 产业增加值291.7亿元，增长12.8%，其中工业增加值282.2 亿元，增长13.4%；第三产业增加值178亿元，增长19.3%。 2008年全区房地产企业预计完成开发投资82亿元，比上年 增长24.9%，占全社会固定资产投资总额52.9%，比上年提 高了9.5个百分点，其中土地款投资预计为40.7亿元，占全 部房地产投资的49.6%。 2007年城镇居民人均可支配收入19188元，比上年增长 12.2%。农村居民年人均可支配收入9468元，比上年增长 10.8%。农村居民人均生活消费支出7691元，比上年增长 21.4%，恩格尔系数为32.4%，比上年下降2.3个百分点。 青 浦 概 况 浦新城是上海市市域空间布局结构中“多核”的 个节点，是上海市“1966”城镇建设体系中九个 城之一位于青浦区中心，包括青浦城区、向西 伸区、朱家角镇区，重点发展商业、房地产和城 服务业，将成为青浦区交通汇聚点、产业集中点 政治、经济、文化中心。 期目标到2020年，建成拥有50万人口（中期目标 010年22万人），占地53.8平方公里，总建设用地为 4.26平方公里，发展目标为滨水型中等现代化城市。  新 城 规规 划划 向西延伸区 青浦城区 朱家角镇区 青 浦 概 况 新 城 规 划 生活设施轴 滨水休憩轴 本案 生态发展轴 青浦新城规划发展结构为“三轴”、“四片”、“五心”。 项目位于“三轴五心”的规划范围之内 “两点一线”（即老城区、朱家角和中间地带）的发展思路，将使项目周边的城建配套设施加快完善规划中项目以北的道路作为城市干道使用，此举将为本案引入城市商业成为必然318国道南迁后，途径本案的车流主要为市区或青浦镇前往朱家角进行休闲、餐饮、娱乐消费的商业人流，具有截留消费的特质 规划中的青浦新城50万人口为本项目商业定位提供了巨大的消费客源 青 浦 概 况 新 城 商 业 规 划 新城将以青松路、公园路为中心，向东西南北延伸，整合提升现有的“三纵三横”商业街，形成块状或条状结合的“一中心、三功能区”，包括盈港路商业功能区、老城厢商业功能区、新城浦阳阁商务功能区三个商业功能区。 盈港路商业功能区：由港隆广场和世纪联华构成，以日常生活购物为主、商务服务为辅，充分利用现有商业设施开设专卖店、专业店、特色店，扩大休闲、文化娱乐场所。 桥梓湾商业功能区：集文化、娱乐、休闲、旅游、商贸、餐饮等多功能为一体，与曲水园连成一体，形成具有“水、古”特色的老城厢商业集聚区，鼓励发展百年老字号店、民俗特产、民间工艺制品、旅游纪念品、家居饰品店。 中片浦阳阁新城商业功能区：高档时尚休闲娱乐中心，初步设计建构了剧院、公共文化社区、图书馆、游泳池、健身中心、景观中心餐厅、咖啡馆、商铺、酒吧和屋顶婚庆等功能空间。 小西门明清古风貌街商业改造：经营具有浓郁特色旅游特征的餐饮、食品、旅游工艺品、休闲娱乐业等。 朱家角旅游区商业规划：包括老镇区商业娱乐广场商业用地、老镇区珠溪园项目、老镇区艺术广场休闲类用地、老镇区珠溪宾馆用地、老镇区游艇码头用地、新镇区水上宾馆用地等，开发建成集水乡古镇特色旅游、精品文化休闲和现代创意商业于一体的旅游商业区。 青 浦 概 况 概 况 小 结 青浦地理位置优越，旅游资源丰富，能有效导入外部人流 青浦新城发展迅速，有促进片区商业发展进程 青浦第二产业发达，外来人口众多，会带动整个片区消费 青浦政府重视新城建设及商业规划，有利于商业发展 青 浦 商 业 青 浦 商 业 青浦城区商业分布 纸 欧 亚 壁 世 好场港 纪 美