2005年房地产估叶价师《理论与方法》真题.docVIP

2005年房地产估价师《理论与方法》真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将正确答案填在后面的括号内） 　　1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。 　　A．独一无二和供给有限　　　　B．独一无二和价值最大 　　C．流动性差和价值最大　　　　D．不可移动和用途多样 　　2．在英国和其他英联邦国家，法院一般（?）来判断房地产评估价值的误差范围。 　　A．使用估价对象房地产的实际成交价格 　　B．使用政府公布的房地产交易指导价格 　　C．使用近一年内房地产的平均成交价格 　　D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 　　3．某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（?）元/m2为基础进行修正。　　A．4000　　　B．5000　　　C．6000　　　D．9000 　　4．假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（?）。　　A．－1.33　　　B．－0.66　　　C．0.66　　　D．1.53 　　5．在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（　）。 　　A．甲乙丙丁　　　B．乙丁甲丙　　　C．乙丙甲丁　　　D．丙乙丁甲 　　6．某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（　?）元/m2。 　　A．?1250　　　B．1750　　　C．2050　　　D．2150 　　7．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。　　A．委托人　　　B．估价报告预期使用者　　　C．管理部门　　　D．中立 　　8．回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（?）。 　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 　　D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 　　9．在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（?）范围之内。　　A．0.5～2.0　　　B．1.5～2.0?　　C．0.5～1.5　　　D．1.0～1.5 　　10．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（?）万元。 　　A．6.19　　　B．6.42?　　　C．7.20　　　D．9.58 11．某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（?）元/m2。 　　A．2020.80　　　B．2214.29　　　C．2336.45　　　D．2447.37 　　12．某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（?）元。 　　A．2400　　　B．2580　　　C．2607　　　D．2760 　　13．评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末