新区总部经济大楼项目分析报告.ppt

周边环境及项目调研 周边项目 区域正处于拆迁改造阶段，故在售的商品项目较少。在项目附近有一“水木白杨”项目，住宅均价为4300元/平米，商业均价为10000元/平米。 已建成的多层 在建的高层 项目SWOT分析 优势（Strengths）： 区位优势：项目位于二环以内，所在的区域大兴新区是西安市二环内可唯一成片开发的“黄金区域”。 交通优势：已建成通车的白家口立交枢纽连接至二环、三环、绕城高速可到达西安市内及周边各个区域，到西安咸阳机场仅15分钟，到即将北迁的市政府仅10分钟。 政府大力支持：本项目土地属于一级开发，在规划设计方面具有较大的灵活性。 规划中的周边环境：项目北临大兴公园，东面绿化带，西有公共绿地，对项目价值的提升起到重要的作用。 地 铁：地铁1号线和2号线的开通将极大地促进本项目的物业升值。 项目SWOT分析 劣势(Weaknesses)： 现实中周边环境较差；周围企业大多为机电化工及物流企业，对项目支撑不大。 机会(Opportunities)： 大兴新区的规划前景广阔，有较高的发展潜力；西安国际商贸中心落户大兴新区，对提高本区域的知名度起到重要的作用；政府正在大力开发基础设施改造及安置工程；优惠政策多。 威胁(Threats)： 人们对整个大兴新区本地区的认知度较低；地区经济发展缓慢；产业单一，以五金机电和仓储物流为主；金融危机可能对本项目造成一定的影响。 尽管现阶段项目周边环境和基础设施较差， 但由于受未来生态环境规划、交通规划、地 铁开通等因素的影响，项目具有较大的发展 潜力和较强的增值能力。 四、项目财务成本分析 项目基础数据 项目财务成本分析 项目基础数据 土地面积：23997.60M2(36亩)； 建筑面积：100,000.00M2; 容积率：100,000/23997.6=4.17; 土地费用：每亩150万元人民币； 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2009年9月份城西写字楼售价为4587元/平方米；项目旁水木白杨项目的商业销售均价为10000元/平方米。大兴新区受其整体规划、地铁开通和国际商贸基地等因素的影响，区域内项目升值潜力巨大。但本项目基于安全考虑，设定未来每年价格环节增长8%，是相对保守的估计。 项目基础数据 直接费用:540+250+3000=3790元/平米 楼面地价=每亩地价/容积率/666.67= 1,500,000/666.67/4.17=540元/平米； 前期费用：250元/平米； 建安费用：3000元/平米，含装修费用(1000元/平米）。 项目财务成本分析 基本假设 项目周期5年，从2010到2014年； 销售价格每年环比增长8%； 收益方式为销售收入，在期末售完； 考虑建设单位垫资； 为便于测算，项目业态按80%写字楼和20%商业进行组合。 项目财务成本分析 成本分析表 项目财务成本分析 销售收入表 项目财务成本分析 现金流分析表 内部收益率：27.59% 项目财务成本分析 损益表 平均收益率：36.96% 在相对保守估计下，项目五年期内部收益率为 27.59%，年平均收益率为36.96%。 项目具有较高的收益率。 五、项目定位推导 项目形象定位 项目客户定位 项目功能及产品组合定位 项目形象定位 “领主” “领域之主，领跑之主” 大兴新区的开发如火如荼，但是此区域的“低端形象”在西安人民眼中难以抹灭，故此区域急切呼唤“总部经济大楼”的诞生，来提升自己的形象。其为应时而生，来领跑区域的发展。 “总部经济大楼”带动整个区域的价值提升，而区域价值的提升反过来又能促进本项目物业的升值。 “领主”不仅仅是指项目的带动作用，也暗示了项目的“领主”级品质。 大兴新区 总部经济大楼 项目分析报告 报告纲要 一、西安市经济基础 二、西安写字楼市场分析 三、项目介绍及周边环境 四、项目财务分析 五、项目定位推导 六、项目合作方式选择 七、项目保障措施 一、西安市经济基础 宏观经济环境 西安市经济环境 宏观经济环境 　 城市人口 GDP 人均可支配收入 固定资产投资 位次（位） 12 36 39 17 数值 837（万人） 2190（亿元） 15207（元） 1906（亿元） 图表 2008年西安与全国70城市指标比照 资料来源：西安市统计局网站 庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。 GDP反映出区域的经济表现和财力情况，西安市08年在70城市GDP总量排名中处于32位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后 。 人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位。 固