物业管理法规——第二章物业权属法律制度.pptVIP

国家级十一五规划教材 第2章 物业权属法律制度 2.2 物业权利 0 物业权利是指业主、非业主使用人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、用益物权等内容的权利束。 《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 担保物权，是与用益物权相对应的他物权，指的是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利。 国家级十一五规划教材 第2章 物业权属法律制度 2.2.1 物业所有权 1.物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权益。 2.物业共有权指两个或两个以上的公民或法人对同一物业共同享有所有权。 物业共有权形式有共同共有和按份共有 1) 共同共有。两个以上单位、个人共有基于某种关系而对物业不分份额地共同享有权利和承担义务。共同共有人对共有的物业共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的物业；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 2) 按份共有。又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有人对共有的物业按照其份额享有所有权。 2.2.2 物业使用权 物业使用权是指按照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。 2.2.3 物业抵押权 物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。物业抵押人和物业抵押权人应当签订书面合同，并向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。抵押合同自登记之日起生效。 0 国家级十一五规划教材 第2章物业权属法律制度 2.2.4 物业相邻权 物业相邻权是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时有权要求其相邻方履行一定义务的资格。 基本原则： 有利生产、方便生活、团结互助、公平合理 使用原则： 有法依法，无法依当地习惯 基本类型： 相邻通行；相邻防险、排污；相邻用水、排水；相邻管线安设；相邻光照、通风、日照；相邻疆界 0 国家级十一五规划教材 原告王某住在一个临街巷内的一间砖木结构平房。与王某相邻的刘某准备开一家粤菜饭馆，于是，安装了一个大型脱排油烟机，其排烟口设置在刘某自己的房顶上，并在每个窗户上安装了空调冷气机。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间夹成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道。刘某的粤菜饭馆未开张前，王某也一直没有发现空调器的安装对自家的影响，也就没提什么异议。刘某的粤菜饭正式开始营业，很快，王某发现二层房间里总有股油烟味，且一开窗户通风，油烟味更大，查找原因，才发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。不仅如此，王某家一层住房的窗户也不敢开启，因为只要饭庄的几个空调一开，源源不断热浪就会从几个空调的热交换器口喷出，充满了整个窄夹道。不得已，王某只好找法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失费500，法院如何判决？ 案例分析1 国家级十一五规划教材 案例解析1 被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为已构成对原告王某合法权益的损害。根据物权法规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产，方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失.法院判决被告刘某：停止使用粤菜饭馆的空调器、排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风时止。 《物权法》第90条规定，物业服务企业在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应由当事人向政府主管部门请求行政处理或者直接按照法律程序诉讼或仲裁。 国家级十一五规划教材 某市康西路三号房屋系某科技公司购买的办公用房，该房与原告某物业管理企业管理的住宅楼相邻。2002年3月，某科技公司在未经规划许可情况下，在房屋后面与住宅相邻的绿地上修建了违章建筑用做厨房，排放了大量废气、废水和噪音，污染了小区环境，影响了小区住户的正常生活，小区业主多次要求物业管理企业出面与某科技公司协调，并制止其侵权行为。某物业管理企业与某科技公司多次协商未果，小区业主以物业管理企业协调不力为由拒交物管费。迫于无奈物业管理企业以原告的身份将某科技公司推上被告席，并诉称：从2002年3月起被告在我方享有管理权的住宅相邻的绿地上建厨房、厕所和职工宿舍，并树立烟囱，开挖排污水