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深圳中原云南分公司 2007-12-05 中·国·保·利·地·产 保利安宁项目定位报告 项目面临的问题 核心问题：项目楼面价格过高导致后期的市场竞争和客户接受度的问题。 目标：必须实现4000元/平米以上的均价 市场发展情况； 市场发展空间； 相关规划情况； 整体竞争态势； 客户来源分析； 客户类型分析； 客户购买心理分析； 产品配比分析； 产品差异化； 产品创新度； 产品规划； 市场支撑力 客户支撑力 产品支撑力 项目产品定位思考 项目产品线规划 产品线 目标客户 市场空间分析 竞争力分析 公寓产品 投资客户 公寓产品的需求量较小 本区域无供应量 太平区域供应量较小 花园洋房 自住客户、投资客户 高端花园洋房的需求量巨大 本区域低端产品供应量巨大 太平区域中高端产品供应量巨大 叠加别墅 自住客户 创新产品有一定的市场空间 本区域供应量较小 太平区域供应量巨大 联排别墅 自住客户 市场需求量巨大 本区域供应量较小 太平区域供应量巨大 双拼别墅 自住客户 市场需求量一般 本区域供应量较小 太平区域供应量巨大 独栋别墅 自住客户 市场需求量较大 本区域供应量较小 太平区域供应量巨大 主力产品 提升产品 项目产品面积推导——上城名筑 大屯新区楼盘面积区间——参考上城名筑： 建筑面积 （㎡） 套数 套数比 （%） 总建筑面积 （㎡） 面积比 （%） 100以下 92 16.76 9108 12.53 101-125 223 40.62 27580 37.96 126-150 174 31.69 24808.8 34.14 151-175 34 6.19 5456.76 7.51 176-200 8 1.46 1453.6 2.00 200以上 18 3.28 4254.26 5.85 户型结构 套数 套数比 （%） 总建筑面积 （㎡) 面积比 (%) 3室2厅1厨1卫 92 16.76 9108 12.53 3室2厅1厨2卫 223 40.62 27580 37.96 4室2厅1厨2卫 234 42.62 35973.42 49.51 124-125㎡ 92㎡ 项目产品面积推导——上城名筑面积区间 60㎡ 80㎡ 100㎡ 120㎡ 140㎡ 160㎡ 180㎡ 200㎡ 220㎡ 一房 二房 三房 四房 别墅 131-137㎡ 143-145㎡ 152-156㎡ 181㎡ 上城名筑 项目产品面积推导——万辉星城 户型结构 套数 套数比 (%) 总建筑面积 (㎡) 面积比 (%) 1室2厅1厨1卫 54 11.40 3718.74 5.50 2室2厅1厨1卫 54 11.40 4479.9 6.60 3室2厅1厨2卫 156 32.80 18199.99 26.70 4室2厅1厨2卫 8 1.70 1261.18 1.80 4室3厅1厨3卫 185 38.90 35178.68 51.60 5室3厅1厨3卫 8 1.70 1529.12 2.20 7室3厅1厨5卫 10 2.10 3846 5.60 建筑面积 (㎡) 套数 套数比 (%) 总建筑面积 (㎡) 面积比 (%) 60--75 54 11.40 3718.74 5.50 75-95 60 12.60 4944.6 7.20 100-120 81 17.10 8781.97 12.90 120-145 69 14.50 8953.32 13.10 150-170 80 16.80 13221.74 19.40 190-215 121 25.50 24747.24 36.30 385 10 2.10 3846 5.60 太平新区楼盘面积区间——参考万辉星城： 说明：用不同颜色标注不同的户型。 黄色为公寓单位（一房）、粉红色为退台洋房和多层（二房）、橙色为退台洋房和多层（三房） 蓝色为退台洋房和多层（四房）、绿色为联排，合院，独栋别墅等（五房以上） 项目产品面积推导——万辉星城面积区间 60㎡ 80㎡ 100㎡ 120㎡ 140㎡ 160㎡ 180㎡ 200㎡ 220㎡ 一房 二房 三房 四房 别墅 60-75㎡ 75-95㎡ 100-120㎡ 120-145㎡ 150-170㎡ 190-215㎡ 万辉星城 124-125㎡ 92㎡ 60㎡ 80㎡ 100㎡ 120㎡ 140㎡ 160㎡ 180㎡ 200㎡ 220㎡ 一房 二房 三房 四房 别墅 131-137㎡ 143-145㎡ 152-156㎡ 181㎡ 60-75㎡ 75-95㎡ 100-120㎡ 120-145㎡ 150-170㎡ 190-215㎡ 上城名筑 万辉星城 本项目 项目产品面积推导——产品面积区间比较 70-90㎡ 100-12