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盘龙生态社区商业前策报告 二零一二年七月十一日 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 1 房地产商域网： 报告形成体系与结构 报告形成思路 市场调查及研究 商业研判与定位 销售及招商策略 市场调查及研究 Part 1 宏观环境分析 Part 1 项目本体分析 Part 1 销售招商总思路 Part 2 区域环境分析 Part 2 项目定位分析 Part 2 价格及租金定位 商业研判与定位 Part 3 株洲商圈分析 Part 3 项目产品规划 Part 3 销售及客户策略 Part 4 招商策略及节点 销售及招商策略 2 2 第一部分 市场调查及研究 Part 1 宏观环境分析 Part 2 区域环境分析 Part 3 株洲商圈分析 3 宏观环境分析 株洲地理区位湖南东部、湘江下游、长株潭半小时生活圈 地理位置： 株洲市位于地处中部腹地的湖南省东部，湘江下游，与长沙的距离50公里，与长沙、湘潭形成“长株潭城市群”。 景观风貌： 株洲也是一座自然风光名城。“天下第一洞”桃源洞古木参天，与江西革命圣地井冈山风景区连成一体，是旅游观光、疗养避暑的佳境。 湘江也宛如一条玉带，流经市区，被称“东方莱茵河”，2010年开放的株洲湘江风光带景色十分优美。 宜居之都： 株洲是一个开放宜居城市，是全国绿化城市、国家园林城市、国家卫生城市，作为移民为主的新兴工业城市，具有“五湖四海、开放包容”的特点。 4 4 宏观环境分析 株洲城市概况 株洲是湖南重要的工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一 重要的工业城市： 株洲市是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市，也是全 省经济最发达的长株潭“金三角”的重要组成部分。株洲工业 基础较好，全市现有规模工业企业1100多家、上市公司7家， 来株洲投资的中央企业、世界500强企业分别达到9家、10家。 重要的交通枢纽： 交通优势明显，素有“南北通衢”之称。京广、沪昆两条铁路干线在此交汇。京港澳、沪昆两条高速公路，106、320两条国道，以及正在建设的长株高速、武广客运专线绕城而过。 在全国属三线城市： 目前对周边地县的人口聚集度一般，随着长株潭一体化的深入，城市人口将呈一定幅度的增长。 5 5 宏观环境分析 株洲交通概况 火车拖来的城市，湖南最大的铁路枢纽，铁路资源依然属于株洲最强的资源优势 株洲铁路交通优势明显，为中国中部国家级铁路枢纽，和郑州并称“南株北郑”。 株洲普铁交通十分发达，素有“被火车拖来的城市”之称，目前是中国华中南部、华东、华南、西南地区之间最大的铁路枢纽。 6 6 宏观环境分析 株洲产业经济概况 株洲经济呈现快速发展，第二产业支撑了株洲经济的增长，约占GDP总量的50% 2011年株洲地区生产总值1563.9亿元，增幅达到14%，处于平稳发展的速率。全市经济总量四年连续跨越900亿元、1000亿元、1200亿元和1500亿元四个台阶； 2011年株洲完成GDP1563.9亿元，其中第二产业712亿元，新型工业化进程加快，名副其实的工业之城。 株洲市在湖南综合城市竞争力中排名第二。 7 7 宏观环境分析 株洲城市收入水平 人民收入保持稳定增长，甚至高于部分省会城市收入水平，给株洲商业提供了 良好的支撑 2006-2011年株洲市人均可支配收入 随着株洲经济的良好发展，城乡居民收入水平和生活质量稳步提高。 2011年城镇居民人均可支配收入22,633元，增速加快比2010年增长10.9%。 2011年12月底，全市各项存款余额共有1135.94亿元，比年初增加190.98亿元。 8 8 宏观环境分析 株洲城市消费水平 依托城市的快速稳步发展，人民生活水平得到快速提升，消费能力不断提升 2011年，全市城镇居民人均消 费性支出为11,663元，同比增 长13.9%。 2011年，中部地区主要城市的人均可支配收入比较来看，株洲综合实力相当有竞争力。 人民收入的增加，消费能力的提 升，购物观念的转变，发展潜力巨大。 9 9 宏观环境分析 株洲城市消费结构 居民消费结构不断更替，从单一到追求享乐型消费，生活质量在不断提高 2011株洲市城镇居民消费结构分析 预计未来几年株洲市居民的消费支出结构变化还将保持过去的趋势，“享受型消费”的比重将持续增长，株洲未来3年将建成约10家知名影院，消费档次进一步提升。  株洲主要影院分布情况 影院名称 位置 千金影院 芦淞区建设中路7号 万达影院 步步高百货（红旗广场） 17.5影院 铜锣湾广场 金逸影院 汉华国际 意向影院名称 位置 中国国际影城 神农太阳城 横店影院 大汉希尔顿 嘉禾影城 美的城 2011年占居民消费比重最大的三项是食品类、教育 文化娱乐、居住。 株洲人民从单一的衣食住行到现在追求保健、文化娱乐