中关村大厦-工程部作业指导书..doc

PAGE 1 PAGE 28 第一章 组织架构 （一）、工程部组织架构图 岗位设置: 经理： 1人 文员： 1人 主任： 2人 领班： 4人 技工： 22人 总计： 30人 （二）、架构图编制原则 建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构须遵循的一般原则是: 在物业总经理领导下的各岗位员工负责制原则。由于物业设备管理是一项集技术、经济和管理于一体的专业性较强的管理工作,因此,贯彻这一原则是完全必要的。 精兵简政的原则。物业设备管理工作是综合性的、动态随机性的管理,管理体制一定要精练得力。在技术力量配备方面,不宜样样俱全。能由社会承担的工作,要尽量委托专业厂家承担。例如特殊设备、保温、搬运、配件加工等工作。技术人员要精干熟练,善于解决实际问题。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏。领班必须坚持第一线工作。 设备管理、技术和经济三位一体的原则。设备管理不可能象工矿企业那样设立动力科、技安科、环保科、基建科、供应科、生产计划科等等来共同承担设备管理中的管理、技术和经济工作。设备管理部门的职能范围必须包括设备维修、成本控制、设备购置、修理、环保、节能、安全、改造和更新的经济评价等。 各个物业的档次、规模和布局都有各自的特点,设备的数量和复杂程度、专业人员的技术水平等等都不尽相同,因此,设计组织体制必须对以上实际情况进行全面综合的分析,考虑诸多方面的区别和联系,找到适合实际情况的管理体制。 职责职权对应分明的原则。物业设备管理机构中的每一个岗位都要有各自的职责范围。为了履行这些职责,他们必须拥有在自己职责范围内作出决定和取消决定的职权。要避免主任人员在把一些具体的活动的责任委派给下级时,不同时赋予下级相应的权力。否则就会造成下级碰到问题时由于无权作出决定而频繁报告请示的局面,效率低下、情绪低落等问题相继发生。而且,这种办法不可能培养出善于独立思考、独立处理问题的精兵强将。当然也要避免下级只要职权,却不愿接受和承担工作责任的现象发生。权力与职责的分散与集中也应适度掌握。一般对影响全局的问题,权力务必要集中。局部问题则以分散为宜。在统领全局的前提下,职权分散有利于提高效率,有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。 保持最佳管理幅度的原则。管理幅度一般是指某一个管理人员所直接控制的人员的数目。管理幅度大小与管理人员的素质有关,但通常以4-8人为佳。若管理幅度太宽,很可能使管理工作失去控制,管理机构的运行背离总目标。若管理幅度太窄,在被管理的人数相同的情况下,必然出现管理层次多、命令链长的局面。机构内部信息沟通失真、管理分工过细、管理人员增加等等弊病丛生。 信息反馈和调控的原则。为保证维修机构保持最优运转状态，机构的信息反馈和调控机能是十分重要的。信息反馈是把设备服务现场的情况及时送达设备管理机构的中心，这些信息有：能源消耗量记录，故障情况报告，设备运行记录，维修作业记录等等。设备管理机构中必须设立收集和处理这些信息，并按程序发出工作指令的岗位。 第二章 职责范围 （一）、工程部职责范围 工程部的管理需要科学性和严密性，除了因为它本身的技术性之外，还因为它的工作直接或间接地与业主、租户和顾客联系在一起。 工程部职责范围如下： 负责大厦电气系统、电梯、空调系统、消防系统、给排水系统、燃油燃气系统及排水系统等运行管理、设备维护、保养及故障检修。 负责大厦楼宇管理设备、无线通讯网、公共广播设备等的维修保养和故障检修。 负责大厦保安监控设备、消防监控设备、消防供水设备及各种机械通风设备和五金构件等的维修保养和故障检修。 负责大厦燃油、燃气设备的维修保养和故障检修。 负责大厦内公共装修设施、家具、装饰灯具等的维修、保养工作。 负责大厦各系统的完善改造、设施更新和小项增改工程施工。 负责大厦土建结构方面例如渗漏水等修理。 负责能源的储存和向各使用能源设备输送。 对业主租户二次装修工程质量监督管理。 为业主租户提供有偿服务。 （二）、强电组职责范围 负责大厦电力系统的运行管理。 负责所有高低压配电柜、变压器的电气及监视控制设备的维修保养及故障检修。 负责空调、水泵房、弱电系统等电气设备的电源供给、监察、保养及故障维修。 负责楼宇管理、保安监控、消防监控、车库管理等电器设备的电源供给及故障检修。 负责大厦公共区所有照明设备的保养和故障检修。 负责大厦所有电梯的电源供给及运行故障。 配合电梯保养人员对大厦所有电梯及附属设备运行维修保养和故障检修工作。 负责向各业主、租户提供有关电力设施的有偿服务。 （三）、弱电组职责范围 负责楼宇自控、电子保安系统的保养、监控及故障检修。 负责大厦闭路电视、广播、电话、卫星天线、无线通讯网、车库管理系统的监察及故障检修。 负责电梯闭路监视及紧急电话设备故障