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房地产成本管理流程 完整的房地产管理流程 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分： 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）、 前期费用（约占项目总成本的2-3%左右）、 工程成本（约占项目总成本的50-55%左右）、 营销成本（约占项目总成本的5-8%左右）、 管理成本和财务成本。 工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。 1.如何建立目标成本管理体系？ 目标成本管理就是通过制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。 要建立一个完善的目标成本管理体系，需要明确以下关键内容： 1）根据基于战略的管控模式建立成本管理体系结构 2） 制定准确的项目目标成本 ■建立规范化的成本结构体系，全面反映项目各项成本信息； ■充分的成本信息库和成本信息数据共享机制； ■规范化的成本管理流程，定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩初设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标 成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。 2. 如何将目标成本分解至部门及岗位建立责任成本体系？ 建立“责任成本体系”来实现落实和考核。 “责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。 3. 项目论证阶段如何进行成本控制？ 项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本。土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。 建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析； 制定适当的土地获取投标报价策略； 建立严格完善的项目立项审批权限和流程。 4. 设计阶段如何进行成本控制？ 该阶段主要从以下几方面进行控制： ■设计供应商采购管理： ■通过限额设计落实目标成本的要求：； ■通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量： ■通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量： ■通过施工图会审来控制设计质量和工程成本： 5. 工程施工阶段如何进行成本控制？ 工程施工阶段成本控制的重点在于工程供应商选择管理、材料设备供应商管理、工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理和工程结算管理。该阶段主要从以下几个方面进行控制： 1）工程供应商选择管理、材料设备供应商管理： ■在项目前期目标成本已经建立的情况下，成本管理部门应及时对成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、消防、弱电、铝合金门窗等），将具体化的成本控制指标用于对工程供应商和材料设备供应商选用控制； ■明确工程分包、材料设备分级分类采购方式和权限，其中重点是根据所需材料及设备清单决定甲供、甲定乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明确； ■建立健全材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度；在招标采购过程中，应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见； ■加强工程供应商和材料设备供应商信息库管理和评估工作，完善投标单位的资格预审、评估考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。