中渝商务写字楼市场论证1008.pptVIP

重慶主城區辦公樓需求未來預測—回歸方程與檢驗結果 重慶主城區辦公樓市場未來需求測算 重慶主城區辦公樓市場需求預測 重慶主城區頂級辦公樓市場需求預測 重慶主城區普通辦公樓市場需求預測 3 電梯等候區的裝飾及面積 1 電梯等候時間 2 大堂高度及面積 排名 關注的辦公樓內部設計因素 表23：調研企業對於普通商務辦公樓內部設計的關注點 通過對於目前在C、DE級寫字樓內辦公的客戶來說，在挑選寫字樓時最關注的是電梯等候時間，這可能與電梯配置數量有關；其次是大堂高度及面積、第三關注的是電梯區的裝飾及面積； 普通商務研判 周邊普通商務 普通商務需求 所調研的C、DE類寫字樓需求客戶特徵 從上圖可以看出，在關注的寫字樓因素上，硬體配套以及內部功能設計是關注度最高的因素，其次是物管方面，這對於本專案在開發普通商務時，會起到一定的參考作用。 普通商務研判 周邊普通商務 普通商務需求 調研客戶對於商務產盤品必須要求具備的功能空間 從上圖可以看出，在普通辦公樓內必須具備的空間是會議室，其次是休息室、行政衛生間等空間設計，其中在內部區域實現的也主要是會議室、休息室以及行政衛生間等，可以在公共區域設計的主要是茶水室等空間設計。 普通商務研判 周邊普通商務 普通商務需求 調研客戶對於商務希望具備的功能空間 從上圖可以看出，在普通辦公樓內希望具備的空間是運動室、屋頂花園、中庭景觀，其次是食堂、更衣室等空間設計，其中在內部區域希望的主要是休息室、茶水室；在公共區域希望的主要是運動室、屋頂花園等空間設計。 普通商務研判 周邊普通商務 普通商務需求 以上我們對整個重慶主城區未來2年（截至2010年）的辦公市場需求做了初步預測，下面我們將通過上面的出的預測結論來預測重慶普通商務的未來需求狀況； 計算方法： 主城普通商務預測累計新增體量： =(2008-2010年)主城總體商務預測累計新增體量—(2008-2010年)主城高端商務預測累計新增體量 =103.6萬方—38.5萬方=65.1萬方 由此我們預測未來普通辦公樓累計需求將逐步增長，至2010年，重 慶主城區普通辦公樓累計新增需求預計將達到約65.1萬平方米。 普通商務研判 周邊普通商務 普通商務需求 本項目普通商務發展機會研判 區域形象 北部中心位置 政府及区域眾多普通商务扎推范围内 現有竞争优势明顯 普通商务具备良好的发展机会 交通 区域交通发达，并将随着未来规划持续升级 机会良好 硬件设施 开发商有充足的资金实力保障并维持所推出的普通商务物业具备优质的硬件配套，同时充分保证项目的整体性與規模性； 可行 宏观政策 西部唯一直辖市、国家城乡统筹试验区、未来内陆唯一保税港区 政策扶持 普通商務研判 周邊普通商務 普通商務需求 * * 2008年上半年來渝考察的外資大型內資企業 簽約9個 19 製造業 已簽約 1 住宿餐飲 已簽約 1 批發零售 已簽約 1 農林牧漁 已簽約 1 能源 已簽約 2 旅遊 已簽約 1 金融 均已簽約 1 交通運輸 均已簽約 2 房地產 —— 2 電子電器 均已簽約 3 IT 簽約情況 企業數量 行業類型 總結： 未來5年，重慶外來企業的進駐速度將明顯加快，補充已有一定基礎的加工貿易製造業，同時，商貿服務、房地產開發等配套性企業將陸續進駐，商務需求因為企業的到來而逐漸旺盛。同時，重慶市預計在2012年利用內資將達到2千億 ，外資與內資企業的大量湧入預示著未來重慶高端商務將得到強有力的支撐。 高端商務研判 寫字樓經濟關係 AB類寫字樓研究 C、本土企業發展狀況 圖3 目前入駐重慶A、B類寫字樓內的本地企業情況 注：以上行業分類按照重慶市稅務局行業劃分標準執行； 目前重慶A、B類寫字樓的入駐企業類型主要集中在以上的行業中，其中可以看到在甲級寫字樓中辦公的本土企業主要有商務服務業、批發零售業、居民服務業等行業； 高端商務研判 寫字樓經濟關係 AB類寫字樓研究 從目前頂級寫字樓入駐的本地企業來看，均為本行業中發展較好的企業，未來重慶對本地企業有如下一些計畫： 第一、把原有的一些比較有優勢的搞裝備製造業的企業要做大做強，鞏固原有的這塊要做大做強，鞏固好。 第二、要發展一批新興的裝備製造業企業和發展一批裝備製造業的產品，要有一些新的增量。 第三、通過政策扶持，要大力發展創意產業。 表17 2004-2007重慶市各行業地方稅收情況一覽 21% 165587 136851 111959 117528 其他行業 60% 546538 341498 249812 185732 房地產業 27% 203678 160690 154980 139374 租賃和商務服務