山东九州平原项目运作模式及招商思路35.ppt

做平原第一个特色化、个性化、商业服务商业特区 先商业后地产 项目总体定位——中心区最具投资价值地标性商业旗舰 ?突出项目区域交通优势,中心区一词涵盖多重意思：中心区生活/商业/商务/市政配套、地理位置及交通位置、发展前景等； ?通过定位为最具投资潜力物业吸引目标客户关注，整合项目自身优势，近一步挖掘项目资源，包装投资概念； ?项目以投资概念为主，有充足的理据支撑： 片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、 项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理 ?项目自身最大特征——地标性商业旗舰。 项目文化定位 ——中心区一站式的都会生活 ?结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及本项目属于商业核心区的后生活平台的特质，将本项目包装成为提供丰富多彩的都会生活的平台； 档次定位 ——中档偏高 纵观相关行业的发展，原有平原县中档消费场所经营火爆和供应不足已经是不争的事实，也更加说明了中档偏高的消费市场之广阔 以符合市场主流的中偏高档品牌经营来吸引消费者，填补平原中高档餐饮休闲娱乐的市场空白点，并以少部分高档品牌经营来提高商场的形象档次。 中心东区标志性主题休闲E站！ ——集购物、美食、休闲、娱乐于一体 经营定位 打造平原县中心区“吃喝玩乐购”的第一站！ 商业驱动式营销 作为投资物业，最影响目标客户的关键问题是能否给投资者置业信心，因此我们根据发展商实力提出商业驱动式营销。 在销售前期通过底商的经营展现发展商实力，通过品牌经营及业态组合提升项目档次及形象，通过经营状况支撑项目高投资回报率，因此本项目中商业部分充当着整个项目的价值驱动器，使各部分物业销售形成良好的链接效应。 商业驱动式营销 招商概念 经营休闲E站，占据核心赚钱领域！ 招商策略 ? 以超强的商场硬件条件及商户组合定位吸引商家 ? 针对不同商家实施弹性招商政策 ? 以周详的招商计划部署招商工作。 ? 向管理要效益，以效益引商家 。 营销概念 投资核心标志商业，占领中心财富高地！ ?? 操作模式建议 方案一：引进知名品牌经营管理公司进行经营管理 优势： 发展商不需投入经营管理力量。 可以借助管理公司品牌效应推动前期招商。 知名品牌经营管理公司有丰富的经营管理经验，能在短期内将 商场良性运作。 由知名品牌经营管理公司经营，对投资者的信心帮助极大，对 销售有利。 劣势： 在租金收益不足以弥补返租支出时，发展商需从销售额上作一定的补贴。 不利于树立发展商在商业方面的品牌。 方案二：由发展商组建一定的管理架构，成立经营管理公司 优势： 商场的经营收入全部由发展商所得，在经营理想的情况下收益巨大。 可根据自身公司战略方向决定返租销售回报年限。 可以有效地控制一楼经营商铺的形象和二三楼的经营业态，能较有效地保证投资客的长久收益。 在管理公司自身发展壮大后，可进行连锁发展，输出经营管理及品牌盈利。 劣势： 需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，风险较小。 对销售的促进作用有一定影响。 附三：xx商业客户积累举例 家乐福 佳乐家 银座 贵和 国美 三联 佳世客 、、、 山东九州置业 平原项目运作招商思路 【报告内容】 项目定位思路 开发理念建议 项目操作模式 产品定位思路 整体运营模式建议 招商执行策略与细则 营销思路 附一、项目分析与市场初步评估 附二、项目定位与操作示意 附三、xx商业资源举例 项目定位思路为 ： 地标性旗舰商业综合体 开发理念建议 ﹡回归商本位 ﹡做足业文章 ﹡打好投资牌 ﹡经营泛商业 项目模式思路 W4 W2 差异化决定项目核心竞争力 差异化的空间规划。 W3 W1 差异化的消费体验 差异化的运营模式 产品定位思路为 ： 街区商业与主题商场 组合的商业综合体 一站式 / 特色 / 购物体验花园 （CITY MALL) 定位诠释： 一站式：全方位、立体化满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多方面需求，保证消费的便利性与体验性； 特色：或以产品特色，或以经营主题，或以营销手法等，以特色确立市场领导地位； 购物中心：以购物为主，以娱乐、餐饮为辅，既可以最大程度的保证人气与商业氛围，从而与其他业态形成有效互动，又能保证业态多样性、便利性与体验性，提升项目整体竞争力。 主题商场可以设置购物中心、星级酒店、休闲娱乐室等 运作