剖析住宅工程典投诉案例 有效避免住宅质量群体投诉.docVIP

剖析住宅工程典型投诉案例 有效避免住宅质量群体投诉 随着住宅商品化在我国的大力推行，近十年以来房地产开发热潮不断升温，越来越多的城乡居民都购买了属于自己的商品房。作为一般居民所购买最昂贵的一件商品，其质量的好坏自然也成为了老百姓关心、维权和媒体关注的焦点。据来自中国消费者协会的消息，有关商品房的投诉，特别是涉及商品房质量的投诉连续多年加速增长，已成为消费者权益保护工作中的热点、难点。而与之相应的却是相关处理法律、法规不健全，解决问题缺少依据的现状。质量投诉及时有效地处理对维护购房人合法权益和社会稳定都有着重要的意义。质量投诉处理不当往往导致房屋买卖双方矛盾不断加剧，特别是一些由于共性质量问题造成的群体投诉，该类问题暴露后，由于涉及到同一片区交付的多数住户，质量投诉问题性质较为严重，影响也较为恶劣，对开发商造成的损失也较大，严重的甚至会引发社会矛盾。笔者通过剖析质量监督工作中参与处理及了解的一些房屋质量投诉典型案例，对避免住宅工程群体质量投诉提出了一些看法，以供参考。? ??? 类型一 售房合同条款应与设计文件和实物一致，并不得违反强制性标准? ??? 因销售合同与设计文件、实物不符，通常属于合同纠纷问题，但某些问题由于涉及未按图施工或违规变更，交付后引发质量投诉。施工图做为工程质量验收的依据之一必须严格执行，建设单位在图纸会审过程中应对涉及建筑、节能、水电等使用功能的设计内容进行确认，及时完成交付样板间、细化设计内容。现房交付是减少质量投诉的一个重要措施，而以目前房地产市场的现状，短期内还较难实现，因此施工过程中及时完成交付样板间显得尤为重要。通过样板间起到以下作用：①进一步细化图纸内容，结合规范、标准，细化施工方案，对现场施工、验收质量控制提出要求；②对照图纸、规范，通过检查样板间，发现问题及时调整，减少出现问题的事后大面积整改；③设计、材料等方面的变更内容通过样板间及时调整，并结合销售承诺条款明示购房人。? ??? 施工过程中相关设计变更内容建设单位应按规定及时完善变更或施工图审查手续，并告知销售部门。住宅销售合同中约定的交付标准不得低于国家及地方设计、施工验收强制性标准。南京市住宅工程分户验收文件中要求施工现场在分户验收工作开展前，参建各方应签章完成《涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》也正是基于此目的。建设单位现场施工管理与销售之间应加强沟通，一方面建设单位的施工管理人员应了解销售承诺内容；另—方面销售人员应将对外承诺的销售文件交工程现场施工管理部门审查，避免出现如专业术语差错等问题。? ???例1 某住宅小区图纸和销售合同上均明确注明外窗采用热阻断铝合金双层玻璃，但开发商在工程施工过程中擅自变更，将铝合金型材改为普通彩铝，部分房间外窗改为单玻，房屋交付时住户投诉。由于该项变更直接导致建筑物的建筑节能设计不达标，设计变更手续无效，住户的质量投诉成立。最终开发商通过更换外窗玻璃并附加赔偿才平息了该质量投诉。? ? ?例2 某小区因销售公司将房屋结构型式全部写错，致使合同约定结构类型与实际图纸要求及实物结构不符(误将砖混结构写为钢混结构)，引发群体投诉，开发商逐户赔偿。? ???例3 某住宅小区图纸和销售合同上均明确注明住宅分户门采用防火防盗门，住户在房屋交付过程中发现分户门只注明为防火门，无防盗功能，随即群体投诉。根据《住宅设计规范》GB50096—1999规定，住宅分户门应采用安全防卫门，并宜将几种功能如保温、防盗、防火、隔声集于一门；消防验收规范规定7层住宅及以上分户门应使用乙级防火门。合同承诺的防盗功能属于附加而非必须条件。防火门不防盗，防盗门不防火，据了解日前市场上并没有真正的防火防盗门，而国家也没有“防火防盗门”的产品规范。现阶段普遍认可的是把同时通过相关防火、防盗检测的分户门做为防火防盗门，而该类门的造价也相对比较高。该小区开发商交付的分户门，单就验收规范而言符合要求，但其在违反合同条款的同时也违反了设计图纸，质量投诉属实。最终该投诉通过转入诉讼程序，法院裁决开发商赔付每户用于住户增加防盗门的费用。?? ??? 类型二 专业单位变更应遵从规范和标准并严格履行审核程序? ??? 工程设计图纸往往在涉及一些装饰、构配件、设备安装工程等方面说明过于简单，而要求由相关产品的供货商明确材料规格或相关专业单位完善、细化设计内容。由于供货商或专业单位对相关建筑设计标准不熟悉，导致深化设计后，现场使用材料不达标或设计做法违反标准。该类经二次设计的图纸，工程设计、建设、监理单位等单位应依据规范、规定对设计文件进行审查、确认。? ??? 例4 某小区开发商出于提高电梯门套饰面材料档次原因，考虑到饰面材料过厚，要求电梯安装单位调整电梯厢体尺寸。电梯供货商根据开发商的要求，未经原建筑设计单位