海宁皮城研究.PDF

海宁皮城研究 2015年9月 海宁皮城历年利润： 09年9700万，10年2.5亿，11年5.27亿，12年7亿，13年10.4亿，14年9.36亿。预计 15年相比 14年略有下滑。 09年到13年海宁皮城业绩保持高速增长，其中09年到 12年的增长主要是海宁本部三期、 四期和五期以及佟二堡子公司贡献，13年高增长是成都子公司贡献。 14年以来，海宁皮城业绩陷入下滑，我们需要剖析其业绩波动的原因，并试图寻找业绩拐 点。 海宁皮城的经营模式是“初次招商租售结合、后续经营租赁为主”。“由于公司市场开发进 度差异，导致了各年市场商铺及配套物业销售的不均衡，14年商铺及配套物业销售实现收 入22,188.79万元，主要由本部时尚产业园物业及成都海宁皮革城一期部分商铺销售确认而 形成，相比上年减少幅度较大，下降了68.80%；物业租赁及管理收入172,082.46万元，同 比增长11.94%，主要系哈尔滨市场及佟二堡三期市场开业，租金及配套服务收入增加所致。” 由此可见商铺销售收入下降是14年业绩下降的主因。13年成都商铺销售收入约为4.67亿。 再看15年半年报。 “本期商铺及配套物业销售实现收入 22,755.66 万元，主要由哈尔滨一 期市场部分商铺销售确认而形成，与上年同期基本持平；物业租赁及管理收入78,622.36 万 元，同比下降 19.11%，主要由于公司本部二期市场 B 座四楼及四期裘皮大厦原投标价格 较高，承租权费已于 2014年 6 月底到期，2014 年下半年新开业的哈尔滨一期市场及佟二 堡三期市场带来的增量尚不足抵消，导致了今年同比物业租赁及管理费收入下降。” 由此可见承租权费到期是15年业绩下降的主因。2013年6月，海宁皮城公告称，本部B座 皮装鞋业广场四楼共155间商铺，约7495平方米招租。在2013年5月31 日招租投标会上， 155间商铺全部招租成功，投标总金额超过4亿元，合每平方米5353.4元/月，其中包括一 次性确认的承租权费。该笔承租费将分别增厚2013年、2014年收入1.6亿元和2.4亿元， 增厚这两年EPS 0.08元、0.12元。公司公告称，此次租赁期限为2013年9月1 日至2014 年6月30 日共10个月。预计租赁到期后的续约租金水平，将降至同类同地段租金水平。 2012-2013租赁年度，同类同地段商铺租金水平约每平方米168元/月。 也就是说B座四楼的承租权费按照10个月摊分，14年上半年确认2.4亿。海宁皮城 15年 中报显示，母公司营收4.06亿，去年同期8.99亿，下滑4.93亿，其中包括B座四楼的2.4 亿。另外14年上半年本部时尚产业园确认销售收入2.2亿，2.4 + 2.2 = 4.6，这样可以解 释母公司收入的大幅下滑。 2010年4月公司公告了四期裘皮广场的招租情况。“租赁期为 2010 年 10 月 1 日至2015 年 6 月 30 日。 商铺价格由租赁期内承租权费和租金两部分组成， 其中租赁期内承租权 费为 投标标的，中标后一次交清；每间商铺的租赁单价事先确定并在投标前公布，租 赁期 内固定不变，租金每年缴纳一次。 选房会上达成的商铺认租总体情况为： 通过投标方式， 有 220 户认租了裘皮交易市场商铺 27,429 平方米，为推出租赁面积的 97.81%，总承租权 费金额约 63,739.45 万元，合 407.68 元/平方米 ·月。根据事先公布的租赁单价，认租商 铺平均租金水平为 195.5 元/平方 米 ·月，认租商铺第一年租期（2010 年 10 月 1 日至 2011 年 6 月 30 日）总租金 约 4,826.39 万元。本公司已收取该 220 户缴纳的选房保证 金 11,000 万元。” 另外成都一期的租赁权于2015年5月31 日到期，承租权费21364.74万元，共34个月，平 均每月628万元。 这样我们得到结论，导致海宁皮城业绩波动的两个主要原因就是商铺销售和一次性承租权费 的不均衡。 15年和以后的销售和承租权费如何呢？半年报显示新开业的市场有哈尔滨一期和佟二堡三 期。上半年哈尔滨一期销售收入约2.27亿。14年4月份公司公告， “本次推出招商的为皮 革专业市场约 20 万平方米的面积，其中用于出售产权的商铺面积为 9,378.33 平方米，用 于租赁的商铺面积为 191,161.84 平方米。其余约 5 万平方米的餐饮、仓储、休闲区等另行 招商。本次招商的出租商铺租赁期为 2014 年 8 月 1 日至201