住宅底商相关法律问题分析报告.docVIP

范文范例 精心整理 word完美格式 住宅底商相关法律问题分析 随着人们生活水平和居住条件的提高，一方面为了满足广大住户对居住环境、居住质量和居住功能的需求，另一方面开发商为了追求高额的利润，目前大多数住宅小区内规划有底商。所谓住宅底商，是指位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种形式，一种是位于住宅楼一层、二层或地下层的房产，一种是属于住宅建筑物的“裙楼” 即属于住宅建筑物的附属房屋，大都为一至三层，全部是商业用途。在建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。在经营形式上表现为经营与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施的特点。商业地产顾名思义是指用于商业用途的地产，而住宅底商作为商业地产一个重要分支，因其区别于其他商业地产的建筑特点，决定其在经营中也区别于其他商业地产。本文主要探究住宅底商在产权年限、用途以及租赁经营过程中的相关法律问题。 一、住宅底商的产权年限及房屋用途相关法律问题 （一）住宅底商的产权年限 居民购买商品房，对商品房有完全的产权，即占有、使用、收益及处分的权利且没有时间限制。但商品房所占用的土地仅有使用权且使用权是有年限的。根据《宪法》的规定，我国城市土地的所有权归国家所有。但是土地的使用权可以依法转让。但土地的使用权根据不同用途是有不同时间限制的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：居住用地的土地使用权出让最高年限是七十年；商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限四十年； 综合或者其他用地的土地使用权出让最高年限五十年。普通居民住宅的土地使用权是七十年，一般商业地产的土地使用权是四十年。根据此条规定如果住宅小区的开发加入商业开发后，土地的性质变成综合用地，土地的使用权年限由七十年变成五十年，而且在使用权届满时需办理的手续也有很大不同，对于普通住宅居民利益有很大损害。对于此问题，房产开发企业的做法一般是向当地的土地部门提交两份申请，一份是底商的商业用地的申请；一份是上层住宅的用地申请，在同一土地上进行分别处理。住宅底商并不因为其建筑的居住用地上，其土地使用年限就变为七十年，住宅底商的依旧作为商业用地，使用年限是四十年。同时也不因为住宅底商的加入而影响居民住宅的使用年限。 土地使用权年限届满以后怎么处理？《城市房地产管理费》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽然申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”根据该条规定，建设用地使用权期限届满，必须办理续期申请和审批手续，如未申请或未经审批，在土地使用权由国家无偿收回。此种做法未区分住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，不利于保护住宅居民的利益。因此，《物权法》对此做出了调整规定。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明的，依照法律或行政法规的规定办理。”但是物权法并没有规定有关自动续期的具体问题。例如自动续期后的期限如何确定，自动续期后权利人是否应当支付费用，费用如何计算。对于非住宅用地在建设用地使用权届满后，建设用地使用权的续期依照法律的规定办理，即适用《城市房地产管理法》第二十二条的规定。住宅底商其土地性质应该属于非住宅用地，在建筑用地使用权届满前应按照《城市房地产管理法》的相关规定，及时办理相关续期申请手续。 （二）住宅底商的用途 在我国土地用途和房屋用途是有明确规定的。城市房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向;二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容? 住宅是专供居住的房屋，商业服务用房是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋?底商无疑是商业服务性用房。又因其上层建筑不可分割的建筑特点，开发企业在规划建设之初就应该对土地性质和规划设计的用途特别注意。 土地及其上的房屋是紧密结合的，土地的用途与房屋的用途是一致的?国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记?” 《中华人民共和国房地产管理