佛山云东海山水庄园营销策划全案.docx

三水云东海山水庄园 营销策划全案 【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意 三三水水房房地地产产最最新新形形势势分分析析 项项目目整整体体情情况况分分析析 深深化化项项目目定定位位 深深化化目目标标客客户户定定位位 营营销销推推广广建建议议 公公关关活活动动建建议议 媒媒现现体体场场分分包包析析装装及及建建建建议议议议 现现场场包包装装建建议议 项项目目营营销销部部署署建建议议 一、大市篇 佛山五区房地产发展情况 三水房地产发展情况 三水别墅市场的发展 二、项目篇 项目最新情况 项目SWOT分析 三、定位篇 项目产品定位 项目市场定位 项目形象定位 四、客户篇 各类产品的目标客户定位 目标客户所在圈层 目标客户的特征与需求  目 录 五、推广篇 整体营销推广思路 针对性推广策略 活动营销策略 六、媒体篇 别墅客户媒体接触习惯分分析析 媒体运用建议 七、营销篇 项目入市时机及开盘必备备 项目价格定位 项目营销部署 八、销售管理篇 附件：合富执行同类型项目的的成成功功借借鉴鉴 第一篇 大市篇 佛山五区房地产发发展展情情况况 三水房地产发展情情况况 三水别墅市场的发发展展 佛山宏观大环境解读 ?05年佛山市各区成交比重分析 （万㎡） 禅城区 南海区 顺德区 三水区 高明区 佛山五区 05年面积 86.31 152.21 311.91 41.4 56.37 648.2 比例 13.32% 23.48% 48.12% 6.39% 8.70% 100.00% 2 0 0 5年佛山五区成交量(万平方米)分析 6% 9% 13% 23% 49% 禅城区 南海区 顺德区 三水区 高明区  ?顺德区、南海区为第一阶梯； ?禅城区为第二阶梯； ?三水区、高明区为第三阶梯。 三水是佛山五区中成交面积最少的一个区，由此可知三水房地产市场还属于初级阶段，可持续发展的时间长，并且待征用地多，地价相对便宜，将吸引更多外地发展商到三水投资。 佛山宏观大环境解读 （万元） 禅城区 南海区 顺德区 三水区 高明区 佛山五区 05年 金额 317553.51 477719.53 1003640.19 82697 99735.75 1981345.9 8 比例 16.03% 24.11% 50.65% 4.17% 5.03% 100.00% 2005年佛山五区成交金额(万元)分析 4% 5% 16% 24% 51% 禅城区 南海区 顺德区 三水区 高明区  由成交金额可知禅城区成交金额所占比例达16%，高于成交面积所占比例13%，某程度上说明其楼市价格相对偏高的特征； 而顺德区及南海区由于有经济基础支持，故尤以顺德的消费力最为强势； 从侧面反应三水不但供货量少而且售价偏低，随着佛一环、珠二环的落成，三水质优价廉的高档别墅将成为珠三角甚至港澳地区客户的新宠。 佛山宏观大环境解读 （元/㎡） 禅城区 南海区 顺德区 三水区 高明区 佛山五区 05年 均价 3679 3139 3218 1998 1769 3057 同比升幅 180 489 239 365 547 334 2005年佛山五区成交均价(元/平方米)分析 4000 3679 3139 3218 3057 3000 1998 1769 2000 1000 0 禅城区 南海区 顺德区 三水区 高明区 佛山五区 禅城区域楼价明显偏高，但对比各区的同比增幅甚微，显示区域价格拉升空间不大，升价潜力不大； 南海区受追捧，价格上扬明显，三水区、高明区市场起步初期，价格上扬步伐较快； 顺德区成交量及金额比重很大，但楼价只保持稳步增长，显示区域价格上升抗性较强。 三水微观片区研判 ?三水全区住宅市场供求量对比分析 2 0 0 5年三水区住宅市场供求量化分析 15 10.2 10.52 11.92 8.76 10 5 1.7 5.36 4.36 5.58 0 面积 面积 面积 面积 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 2005年 批准预售量(万㎡) 成交量(万㎡) 成交量全年表现平稳发展，第四季度有所下滑，显示该时期为全年的成交淡季； 成交量是供应量的两倍，显示随着一手高素质项目的不断升值，二手成交更加活跃； 由于三水供应量将在06—07年加大放量，故很大部份的客户均是持币观望。 三水微观片区研判 ?三水全区住宅市场成交金额走势 2 0 0 5年三水区住宅市场成交金额走势图 35000 30045 30000 23310 25000 20000 15000 19600 10000 5000 9742 0 金额(万元) 金额(万元) 金额(万元) 金额(万元) 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 三水区季度平均成交金额超2亿，但季度波动大，显示区域楼市稳定性不强，房地产政策的变化及片区的发展