上海中山公园龙之梦购物中心项目案例分析研究报告.docx

中山公园龙之梦购物中心案例 目录 地理位置 交通动线分析 项目基本情况 建筑布局 市场情况 中山公园商圈商业租金对比 龙之梦开发运营历史回顾 业态布局调整分析 重点租户一览表 地理位置 座落于上海市长宁区中山公园西侧，南起长宁路，西临凯旋路，东北侧紧靠汇川路，轨道交通2号、3号、4号线的交汇处。 作为长宁区三大经济组团的中山公园商业中心的龙头商业，与多媒体广场，贝多芬广场，巴黎春天以及玫瑰坊构成了这一商圈的核心。中山公园地区功能被定位为、休闲式、数字化，并将建成以现代商业和多媒体产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商圈。 交通动线分析 地处轨道2号、3号、4号线中山公园站交汇点，以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合型建筑。通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足，极大地提升项目聚客能力，目前龙之梦购物中心的日均客流量超过50万人次。 利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合，增强城市服务功能。 项目基本情况 占地面积：25,899 ㎡ 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 容积率：6.7 开发商：上海长峰房地产开发有限公 司 设 计：美国ARQ建筑设计事务所 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年 主体高度：244米 建筑布局 – 地下室 地下室四层： B3-B4: 停车库、设备房、酒店库房。 B2：与地铁站厅在同一标高，与附近900平方米的扇形地下广场相连。8米宽的通道连接同在B2层的出租车站。通道的东侧是百货公司，西侧是大型超市。 B1：也是通道加大型超市加百货，以及中型货车的卸货平台。 B1、B2层的层高均为5.2米。 坡道 坡道 B4层平面 坡道 坡道 B3层平面 出租车站 B2层平面 卸货区域 B1层平面 建筑布局 – 裙房 裙房十一层： 由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组成。 购物中心标准层呈弧形，有条形中庭及两侧的购物廊道连接三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的室内购物街。 在购物街围合的中心区域是每层3000m2左右的百货公 司，百货公司向三个椭圆中庭都开有入口。 L8：餐饮。 L9：沿中庭四周为大型的美食广场，以及龙之梦影城。 L10-L11：酒店宴会大厅。 L1层平面 L2层平面 L3层平面 ? L4层平面 ? L6层平面 ? L5层平面 ? L7层平面 L9层平面（影城） L8层平面 L11层平面 L10层平面 建筑布局 – 主楼 主楼五十八层： 位于商城的东南角。 L1-L2：门厅，大堂； L3-L8：同时连通购物中心和上部酒店的各个特色餐厅； L9-L10：酒店宴会大厅的前厅； L12：健身中心，连通屋顶的游泳池和网球场； L13-L23：办公层； L24-L58：酒店客房及设施。 （其中，L11、L27、L28和L43为避难层或设备层）。 酒店标准层平面 办公标准层平面 市场情况 办公部分：写字楼一方面要求客户有比较高的品牌知名度，另一方面还要对方整层租赁，拒绝分割租赁的散户。写字楼整体档次较高，包括百度、西门子、米其林等知名企业入驻；目前所有办公空间已全部租出，租金达到4.5~7元/㎡/天左右。 商业部分：百货店751家，专卖600家，其中零售占到了65.1%，餐饮22.8%，休闲娱乐6.5%，配套服务5.5%。整个购物中心，以国际二线以及国内一、二线品牌居多。以白领、学生以及普通市民为主要客户群。目前一层最高的租金已达54元/㎡/天，2层约32元/㎡/天，餐饮12元/㎡/天。 酒店部分：万丽Renaissance 是万豪国际集团的一个酒店品牌。2008年开始装修并于年底开业。拥有令人惊叹的25楼空中大堂，各类豪华客房尽览城市景色，总共超过1900平方米的完善会议设施，其中包括1350平方米浦西最大的多功能无柱式宴会厅。开业至今，会议需求庞大，供不应求，往往需提前一个月预约会议室。 中山公园商圈商业租金对比 作为中山公园商圈的龙头商业，龙之梦租金远高于周边其他商业。 主干道沿街商铺租金较高，多数在20元/㎡/天。 支马路、小马路租金较低，在3-10元/㎡/天。 整体租金水平由于商铺较为分散等原因，相比其他区域中心商圈，租金并不高。 从整体趋势分析，龙之梦购物中心的巨大人流量是推高其租金的一大因素，但人流量不是决定租金的唯一指标，龙之梦自身的多物业功能组合、物业结构、品质、定位规划等都影响其租金增长，因此龙之梦周边的大型商业租金较龙之梦更低； 龙之梦开发运营历史回顾 0租