上海南汇莱茵达美墅别墅项目营销策划报告.docxVIP

机遇与梦想|新别墅时代 Change is coming 南汇莱茵美墅项目营销竞标报告 开发目标与核心问题 目标下的策略 营销?实践 开发目标解析 销销售售利利润润 销销售售速速度度 ? 4.2亿高成本投入，基于25-30%利润率保障 ? 实现项目既定快速去化目标 塑造 莱莱茵茵达达品品牌牌 通过莱茵达首个入沪项目实现企业品牌塑造 核心问题界定 南汇野生动物园板块 中低端别墅板块 35000m2、容积率0.48 中小体量别墅项目  莱莱茵茵达达 品品牌牌 ？ 中低端别墅板块内，小体量别墅社区 如何成为开启“企业品牌”的金钥匙？ 开发目标与核心问题 目标下的策略 营销?实践 中低端别墅区的观念必须改变！ 有哪些大规划下的机遇可以顺势而为？ 策略1 区域价值 ? 重界定 区域现状认知 位置 浦东国际机场 市中心 本案 野生动物园 临港新城  本项目距： 市中心约35公里 浦东国际机场19公里 临港新城26公里 地理位置得天独厚 ?处于南汇传统农业区内，具有 较好的生态环境。 ?为至浦东机场交通最便捷的别 墅板块之一。 区域现状认知 交通 市中心 轨 A1 A20 道 交 通 A2 南 A30 11 六 A15 号 浦东 本案 公 国际机场 线 野生动物园站 路 沪 南 公 路 A30 A2 临港新城  20分钟生活圈： 浦东国际机场 30分钟生活圈： 陆家嘴CBD、临港新城 坐拥三大核心交通优势 ?交通要道：市区与临港新城链接的 主动脉。 ?临近机场：到机场的便捷性，是对 高端商务人士的较大吸引力。 ?轨道优势：轨道交通11号线，野 生动物园站，快速链接市中心。 区域现状认知 竞争 下盐公路 建德南郊花园 三期 九九别墅 南 花源湾 六 公 枫丹白露三期 路 南瑞别墅 沪南公路  竞品分析 容积率 目前售价 销售情况 09年产 品线 九九别墅 0.33 12400 尾盘 南瑞别墅 0.38 14000 40余套 双拼 花源湾别墅 0.45 11000 90余套 双拼 （碧盈苑） 未 来 供 应 量 独立、 建德南郊别墅三期 未开盘 双拼、 联排 枫丹白露别墅 未开盘 双拼、 联排 ?2004年至今，南汇惠南板块随着九九别墅、南瑞别墅等项目的不断入驻，已成为初具别墅生活气质的区域。 区域现状认知 价值 选 取 浦 板块 东 特征 的 三 代表 大 项目 别 墅 主要 板 客层 块 进 行 目前 对 价位 比  本案板块（惠南） 周康板块 浦东别墅板块 （唐镇、碧云） 新增供应量：20734 新增供应量：13254 新增供应量：13766 去化量：16440供求比介于周康去及化量唐：镇9569、碧云板块块之之间间 去化量：13144 供求比：1.26 供求比：1.39 供求比：1.05 南瑞别墅 康桥半岛 俐马花园 富成家园 绿宝园 张江名流豪庭 南汇客户占30%以上， 浦东客户占到60%， 浦东客户占到70%，对外区域南客汇源客的户仅吸占纳10%性逐渐增强强其他市区客户30% 浦东客户占到25% 1500w 300w 2008年1月至10月 数据来源: Research Development Dept. of Tospur ?惠南板块同周康板块与浦东别墅板块相比较，供求关系居中，呈良性状态。 ?目前惠南板块在价格上与其他板块相比处于较低点。 ?目前惠南板块对外区域客户的导入能力最差。 区域发展评估 价值比较 现状 未来  性 入导户客、点低于差处格价、态状性良呈求供 ？ 何如性长成域区 选取目前全市同为价格低点的板块， 松江莘闵 松江莘闵 通过别墅板块 对比未来的发展潜力。 别墅区 别墅区 间的对比， 评估本区域未 来的发展定位 选取目前初具国际化规模的板块， 赵巷国际赵巷国际 分析高端别墅区域必须的要素。 别墅区别墅区 区域发展评估 低点对比——莘闵板块 莘闵别墅区紧邻多个工业园区 ?莘闵别墅区进入市区的主干道莘松路交通状况较差  ?? 莘莘闵闵别别墅墅区区 闵行莘庄工业园区、松江工业区 交通拥堵段 ?莘闵别墅区与本板块相比，处于工业区以及交通不便两大弱势，导致了目前该板块虽然处于价格的较低点，但是板块未来的成长性较差，不具有作为价值洼地的投资价值。 区域发展评估 高点对比——赵巷板块 合生生朗朗廷廷 莫奈的花园 北北竿竿山山艺艺术术中中心心 恒联名人世家 赵 巷 镇 中中海海翡翡翠翠湖湖岸岸 古北佘山国际别墅 圣安德鲁斯庄园  绿绿地地国国际际山山庄庄 龙湖滟澜山  凯凯迪迪澳澳澜澜湾湾 ?赵巷别墅区目前已成为品牌发展商别墅项目的必争之地，成为业界公认的国际成熟别墅社区。 区域发展评估 高点对比——赵巷板块 虹 桥 交 通 枢 纽 虹桥商务区 赵巷板块 佘山板块 （08.0