上海嘉定新城BA商办地块评估报告.docxVIP

上海嘉定新城B18-1A商办地块评估报告 背景资料 ?住宅用地开发商已无热情 2011年9月份上海共有33幅经营性用地进行出让，其中纯宅地仅有2幅，其中1幅是在9月1日进行出让的嘉定区横沥河以东嘉程路以北地块，该地块虽有19家企业领取竞买申请书，但申请竞买企业却只有1家，所以该地块最终以底价成交。该地块出让面积81252.4平方米，容积率2.0，规划建筑面积16万平方米，起始总价为11.86亿元，起始楼板价7300元/平方米，与该区域的普遍楼板价7500元/平方米相当。 ?高溢价出现在商业地块 据上海规土局网站统计显示，今年前8个月嘉定区域内共成交经营性用地29幅，成交面积共计146.82万平方米，累计成交面积约占全市经营性土地成交面积总额的18%，居各区之首。而9月的首场土地出让也以嘉定4幅土地开场，这4幅土地包括1幅纯宅地，1幅商住办用地和2幅商办用地。世越房地产销售有限公司以及自然人黄栽叶以1.37亿元竞得嘉定区沪宜公路以西、叶城路以南商办地块，出让面积12737.1平方米，起始价格为8789万元，溢价率55.88%，楼板价3585元/平方米；上海新沙滩实业有限公司以1.08亿元竞得嘉定区天祝路以南、永盛路以西（B19-1）商办地块，溢价率0.94%，楼板价2017元/平方米。该地块曾在2010年9月21日进行预申请，本次出让面积19085.2平方米，起始价格为1.07亿元。 ?本报告评估的是即将推出的嘉定新城B18-1A商办性质地块，出让面积为1.3万平方米，容积率为2.8。 提纲： 1 2 3 4 整体市场 地块前 地地块块评评 基本概况 分析 期定位 估估总总结结 区域概况 区域土地 地块可发展物 地地块块价价格格预预 业 估估与与分分析析 市场分析 地块概况 板块商品房 地地块块SWOTSWOT分分析析 市场分析 车位配比建议 地块现状总 板块商品房 地块未来产品 结 价格预测 市场总结 PART 1 ? 区域概况 ? 地块概况 ? 地块现状总总结结 嘉定区基本概况 ?区位：嘉定位于上海的西北部，是名副其实的江南历史文化名城。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。嘉定区辖3个街道、7个镇，1个新区、1个市级工业区。近年来，在改革的浪潮中，嘉定凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。 ?交通：09年年底开通的地铁11号线及多路公交线路，使嘉定区域之间及到达市区更加便利。 ??嘉嘉定定区区主主要要六六大大房房产产板板块块：：嘉定北部板 地铁11号线 块、嘉定主城区板块、安亭汽车城板块、 南翔板块、江桥板块、真新板块 ?本地块位于嘉定新城主城区板块内。 嘉定区商业商务现状 ?嘉定目前已经形成了2个核心商圈（老城区商圈、新城核心区商圈）和4个区域级商圈（马陆商圈、南翔商圈、安亭商圈、江桥商圈），本地块则位于新城核心区商务商圈，受制于核心商圈的集中商业的限制，承接核心商圈商业氛围的辐射，目前新城区各项配套严重缺乏，人气不足?，嘉未定来新商城业核办心公区氛：围汇浓集郁众。开发商，高端定位，打造具备文化内涵的高端商务核心区 主城区：主驱动轮 片，体现传统文化 、现代文明、运动 休闲及生态魅力。 本地块  嘉定重点发展区域域分分布布图图 嘉定老城区 本地块位置 嘉定新城核心区 马陆 安 亭 南翔 江桥 嘉定新城规划（紫气东来、司法法中中心心、、东云CBD、保利大剧院）） 紫气东来 司法中心 地 块 分 别 是 1000 亩的生态公园和建 成的轨道交通 11 号线  “一轴、一心、四瓣瓣、、数数点点、、几几片片 ” ?“一轴”的主题为“紫气东来”，即荷花 之干 ?“一心”即以荷之绽放的滨湖天地为荷之 蕊，堪称新城最高雅、时尚之所； ?“四瓣”即荷花之城的四朵花瓣 ?“数点”比喻散落在荷花上的露珠，是分 布在横沥河两岸，连接新城与老城的建筑小 品，体现着新城的文化品位与内涵 “几片”是荷花的碧叶，是生态公园和创业园区，以及F1和轨道交通的大平台，共 同托起嘉定新城这朵绚丽的荷花 现代功能之城 多维网络之城 怡怡景景生生态态之之城城 立立体体空空间间之之城城 区域概况总结 购购房房户户将将逐逐渐渐增增加加对对嘉嘉定定楼楼市市的的认认可可，，区区域域发发展展展乐乐乐观观观 政府的完善规划 定位高端 人口口““被被 特殊区位 交通便 商务核心 动郊郊区区化化 利 区 ”” PART 1 ? 区域概况 ? 地块概况 ? 地块现状总总结结 地块概况（天祝路合作路交叉叉口口，， 处于外郊环间）依 中 银 法 地块名 嘉定新城B18- 白 玛 司 心