东海花园项目启动区定位与物业发展建议.docxVIP

谨呈：鲁能英大集团 东海花园项目启动区 定位与物业发展建议 2005-05-11 本报告是严格保密的。 项目整体市场定位 机场沿线最具自然资源源优优势势和和规模优势的第一居所别别墅墅大大盘盘 中央别墅区升级版版 机场沿线：界定项目区域属性，依托机场-高级别墅区的概念机场沿线：界定项目区域属性，依托机场-高级别墅区的概念 自然资源优势和规模优势：本项目的两大核心优势；自然资源优势和规模优势：本项目的两大核心优势； 具备自然资源是别墅产品的存在基础；规模优势则保证本项目形成 具备自然资源是别墅产品的存在基础；规模优势则保证本项目形成匀质性、专属性大型别墅社区的条件； 匀质性、专属性大型别墅社区的条件； 第一居所：与城市中心保持良好距离关系，刚离都市、即入自然第一居所：与城市中心保持良好距离关系，刚离都市、即入自然 中央别墅区升级版：本项目具备与中央别墅区相同的位置、交通和 中央别墅区升级版：本项目具备与中央别墅区相同的位置、交通和自然条件条件，但不同于“自发形成的”中央别墅区，本项目将通自然条件条件，但不同于“自发形成的”中央别墅区，本项目将通过统一规划、“自觉”形成匀质高档、专属的项目特点。 过统一规划、“自觉”形成匀质高档、专属的项目特点。 本报告是严格保密的。 ?启动区位于地块综合条件最好的位置： ?临老河湾 ?临河滨路- 对外交通 ?规模适中 ?社区中心  启动区位置及规模 住宅部分 别墅建设面积：157119.97㎡ 地上建筑面积：47136 ㎡ 容积率：0.3 社区中心 本报告是严格保密的。 启动区的开发目标及启动区作用 北京具有极佳自然环境、规模最大的 第一居所别墅的出世之作 作用一 作用一 --即时启动项目，快速消化、快速即时启动项目，快速消化、快速 回款； 回款； 作用二 作用二 --一举树立项目整体形象；一举树立项目整体形象； 作用三 作用三 --在启动区中试探市场对产品的接 在启动区中试探市场对产品的接 受能力，为后续开发提供提供依据受能力，为后续开发提供提供依据  多产品线、畅销产品组组合合多产品线、畅销产品组合 ?多产品组合，扩大客户深度与广度，降低风险； ?多产品组合，扩大客户深度与广度，降低风险； ?选择经过市场验证的、市场主流、畅销的别墅产品， ?选择经过市场验证的、市场主流、畅销的别墅产品，保证快速销售、回款，降低风险。 保证快速销售、回款，降低风险。 产产品品的的精精准准定定位位 ?找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力 ?找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点。 点。 一一举举展展示示项项目目精精华华 充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华 本报告是严格保密的。 北京独栋别墅产品线 目前北京独栋别墅产品形成了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅这三类产品线，每类产品线的客户群特征和产品价值体系存在很大的差异。 200 250 300 350 400 450 500 550 250 320-330 400 小独栋别墅 地上建筑面积 260-280㎡ 高级别墅 地上建筑面积 350-400㎡ 高级别墅 地上建筑面积 350-400㎡ 豪宅别墅 地上建筑面积 450㎡以上 豪宅别墅 地上建筑面积 450㎡以上 本报告是严格保密的。 小独栋别墅产品线市场现状 ?小独栋别墅产品出现在2002年末，并从纳帕溪谷开始成为市场热点产品； ?小独栋别墅是指地上建筑面积320㎡，地下建筑面积100㎡的独栋形式产品，又分为经济型别墅和舒适型别墅两类。 ?亚北板块是小独栋产品的聚集区域，已经成为北京别墅的典型板块；龙湾别墅则是目前天竺板块的第一个小独栋项目，市场反应有待考验。 ?在两个主要别墅板块实现不同的单价，但小独栋总价区间同样保持在260-350万元区间内，由此形成小独栋别墅在市场上350元/套的价格上限；  项目 地上面积 地下面积 套数 比例 单价 总价 项目卖点 240 0 141 24% 210-260 240-260 70-80 175 30% 12000 280-300 ?入口集中绿化 ?组团式排布 纳帕溪谷 260-270 90 43 7% 280-350 ?新颖的美西建筑风格 325-400 150 188 33% 510-650 16000 ?附带精装修 451-475 185 29 6% 760-800 温哥华森林 249/262 110/134 48 35% 270-290 ?大量原生树 290-313 125-130 75 54% 11000 320-350 2期 ?原版北美风格 345-410 160-184 15 11% 380-450 269-295 50 87 62% 250-280 亲爱的Villa 336-375