上海江湾盛世豪园项目商业策划方案.docxVIP

城市宏观商品经济背景 商业发展环境与相关规划 杨浦区面积为60.61平方公里，是中心城区面积最大的一个区，现有常住人口124万。 全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域。 杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。以复旦大学为核心的杨浦知识创新区，是市委、市政府的一项重大决策。 以军工和重工起家的杨浦区，如今正在完成工业型社区向知识型社区的转变! 商业发展环境与相关规划 总体规划： 根据规划，未来杨浦将形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。 商业发展环境与相关规划 杨浦商业布局结构已趋于完善 ?形成了“江湾—五角场商圈”+“控江路区域商业中心”+“十一个社区商业中心”商业布局。 ?江湾—五角场为副中心级商业中心，聚集了杨浦区域内的百货、大型零售、特色餐饮娱乐等业态，但是整体消费客户还是以杨浦区为主。 ?控江路区域商业，为杨浦区域内商业中心，同时也是大连路服务业的配套商业，目前以零散状态为主，各自分布在鞍山新村、控江路、长阳路、江浦路等。 商业发展环境与相关规划 商业发展环境与相关规划 商业发展环境与相关规划 区 虹 区浦 口 东 鞍 新 山 板 块 区域 规划面积 区域性质 发展前景 新江湾城板块 规划约9KM2，人口8—10万 城市人口的导入区 北区生态聚居区，未来的“新古 北” 中原板块 规划约9平方公里 以老公房为主，可用于建设的土地不多 生活居住综合功能区 五角场板块 面积为2.29平方公里（中心） 商业为主 新城市副中心 鞍山板块 未来供应量预计40万平方米 中高档居民小区 新型创意居住区 黄兴板块 面积约为4.18平方公里 示范居住区 规划建成有规模效应的“四高” 现代化示范居住区。 江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为 东外滩板块 前期：1平方公里公共活动中心 一体的“渔人码头”；复兴岛将建设生 时尚居住、生态旅游亮点。 态、低密度产品。 商业发展环境与相关规划 新江湾城的空间结构：五大板块 滨江板块 中央区板块 湿地公园板块 中央居住区板块 城市副中心板块 商业发展环境与相关规划 会议商务 旅游休闲 餐饮娱乐 传媒 出版 信息 教育产业 培训 房地产 咨询 研发 其他服务 商业 新江湾城的产业结构 项目本体条件解读分析·地理区位 项目西临新江湾城湿地公园，东、南方向距离中原老社区板块和五角场核心商圈的直线距离均在2公里左右，由于湿地公园的阻隔本项目对新江湾城核心区域社区居民的消费辐射作用有限，而与中原板块的流通连接反而更加理想，因此定位方向应在立足项目自身及周边临近居民区消费者的基础上，力求吸引中原板块的目的性消费人群，而相对于五角场核心区域则必须避重就轻。 项目本体条件解读分析·地块属性 地下一层商业体量 43536平米 住宅底楼商业体量 7840平米 已有一期社区商业 4917平米（目前空置） 本项目地块总体形状为方形，地块长边与正北向呈37度夹角，中间一条规划中的与市光路平行的商业步行街从中穿越，二期地块位于步行街西北面，沿地块南面商业步行街布置沿街商业裙房，与街对面的一期商业裙房组成一完整的步行街。 项目的 目标商业市场概况分析·周边现状 华联吉买盛 本案 国和路 中 原 欧尚 路 商 业 街 目前项目周边商业配套由于市光路尚未开通，主要依托国和路商业。 国和路商业主要以餐饮、棋牌娱乐为主，华联吉买盛的开业成为区域主要生活配套，国和路近中原路的贸易市场则是服装等穿着用品批发零售的主要区域。 项目通过国和路到达中原路商业街车程约10分钟。 目标商业市场概况分析·周边现状 目前项目周边商业配套缺乏，档次较低，多以汽车产业为主，生活需求不能满足； 周边商业业态杂乱，集中分布于：餐饮娱乐27.8%，汽配物流23.7%，汽车美容16.7%，美容美发11.1%，汽车销售11.1%，五金建材6.6%，杂货便利3% 。 目标商业市场概况分析·周边现状 新江湾城板块作为生态型的宜居花园新城区，其住宅产品受市场关注度较高，成交稳定，而其内部商业主要以社区商业为主且目前空置率相对较高，配套相对滞后，缺乏大型现代业态商业配套，但这其实也是社区商业阶段性发展规律的正常现象，随着时间的推移，新江湾城在3-5年后终究会迎来社区商业调整后的成长成熟期。 目标商业市场概况分析·中原板块 地理位置:中原板块是位于新江湾城板块东面，国和路以西，翔殷路以南，东及北到黄浦江的广泛区域，中原板块内很大一部分是上世纪90年代初建造的老公房。 商业配套：中原已经是成熟的老居民生活区，一条与地铁8号线并行的中原路商业街贯穿整个板块中心地带。整条商